No tienen aserraderos ni plantas de celulosa. Con capital de terceros, compran los bosques que las grandes forestales chilenas enajenan y, muchas veces, les venden de vuelta esa misma madera.
Timber Investment Management Organizations es el nombre de estas gestoras dedicadas a comprar y administrar bosques con aportes de inversionistas institucionales. Su acrónimo es TIMO y nacieron a mediados de los años ochenta, cuando las forestales estadounidenses vendieron sus tierras para alivianar su balance y pasar a un modelo "asset light".
Hoy esa historia toma fuerza en Chile, en medio del deterioro de la situación financiera de las forestales locales, donde las TIMO ven una alternativa para avanzar en un mercado en el que ya operan hace años.
La oportunidad ya se anunció en la conferencia con los analistas: "Tenemos capacidad para monetizar sobre US$ 1.500 millones", señaló meses atrás el gerente general de CMPC, Francisco Ruiz-Tagle, aludiendo al más de un millón de hectáreas que la papelera tiene en Chile, Argentina y Brasil y que podría vender para financiar su proyecto de celulosa en Brasil.
Arauco fue todavía más explícito. "La idea es vender árboles en pie, principalmente en Chile, donde tenemos cerca de US$ 2.500 millones en activos biológicos", afirmó su gerente de finanzas, Gianfranco Truffello, en referencia a Sucuriú, su megaplanta en Brasil.
Y los primeros pasos ya se dieron. En 2021 Arauco vendió 80.489 hectáreas a un fondo de BTG, y en 2026 sumó una venta de eucaliptos en Valdivia. Masisa hizo lo mismo en 2014 y 2020.
"En Chile todavía pesa la idea de que quien controla la fibra controla el negocio, pero el modelo de una estructura más liviana ya está entrando al mercado, tal como ocurrió en Estados Unidos", comenta un protagonista del sector.
Los protagonistas
Expertos explican que el débil presente financiero de esas compañías (alta deuda, flujos operacionales bajos y un precio de la celulosa deprimido) sienta las bases para que la transformación se acelere, con las TIMO como protagonistas.
A nivel internacional, las más reconocidas son Manulife, la ex-Hancock y la mayor del planeta; Campbell Global, de JPMorgan; el brazo forestal de BTG Pactual, Timberland Investment Group, que entró al país en 2021; y Global Forest Partners.
La mayoría ya cuenta con experiencia u oficinas en Chile, y detrás de cada gestora hay nombres como Gerrity Lansing en BTG, Michael Cerchiaro en Forest Investment Associates y Angie Davis en Campbell Global. Juntos administran cerca de 2,7 millones de hectáreas, y entre BTG y Campbell superan los US$ 18.000 millones en activos.
La historia rima
La lógica es la misma que ordenó al mercado estadounidense, donde los REIT y las TIMO desplazaron a las forestales dueñas de bosque y fábrica a la vez. International Paper vendió en 2006 casi todo su bosque, 5,1 millones de acres, por US$ 6.100 millones, y se quedó con sus plantas; Weyerhaeuser, en el extremo, se transformó en 2010 entera en un REIT forestal.
En Chile la historia no se repite, pero se parece. El primer capítulo es de los noventa. En 1994, Forestal Bío Bío, el brazo chileno de la neozelandesa Fletcher Challenge, vendió la mitad de sus bosques a Resource Investments, una gestora de New Hampshire que, tras pasar por UBS, hoy se llama Global Forest Partners y sigue en la cancha chilena.
La propiedad de Forestal Bío Bío siguió rotando. En agosto de 2006 la compró el Fondo de Inversión Bío Bío, administrado por Foresta AFI (en partes iguales de Asset Chile e Independencia), en una operación en la que Forestal Arauco se comprometió a aportar el capital si el fondo no lograba levantarlo antes del 18 de octubre de ese año. En 2007 los activos terminaron en manos de Arauco.
Otro hito fue en 2014, cuando Masisa vendió plantaciones de pino radiata a Hancock por US$ 203,6 millones, y en 2020 otras 78 mil hectáreas a Global Forest Partners y el fondo canadiense PSP por US$ 350 millones.
El salto mayor lo marcó Arauco. En 2021 vendió 430 predios por US$ 343,7 millones a Vista Hermosa, la plataforma que controla un fondo de BTG junto a los fondos de pensiones British Columbia Investment (BCI) de Canadá y APG de Holanda. "Timberland Investment Group ha buscado por más de una década la oportunidad de establecer nuestra presencia en Chile", dijo entonces Gerrity Lansing, cabeza de la gestora.
Cinco años después, en junio de 2026, repitió la jugada con eucaliptos en Valdivia por US$ 216,6 millones, esta vez quedándose con la propiedad del suelo y entregando solo las plantaciones.
Hoy los fondos institucionales manejan cerca de 230 mil hectáreas, el 10% del bosque plantado del país, y fuentes del sector la ven acercándose al 15%.
Quién y cómo
En estas transacciones, la estructura pesa tanto como el precio. En el mundo, las integradas vendieron sus bosques a fondos y REIT en licitaciones reservadas y competitivas, y se quedaron con las plantas. Rara vez hubo ventas directas.
El modelo ya lo adelantó el gerente de finanzas de CMPC, Sebastián Moraga. La idea, dijo, es "seleccionar un stock de masa forestal para entregar a un tercero en un monto definido y por un período determinado", sin perder el control del bosque. Es el esquema que en la industria llaman "sale and supply", vender la tierra y firmar un contrato de suministro de largo plazo. Arauco lo estrenó en 2021 y lo repitió en Valdivia.
Para correr el proceso, CMPC cuenta con JPMorgan entre los bancos que asesoran su estructura financiera, mientras que el mandato de venta está en manos de una boutique internacional especializada en bosques, que los involucrados mantienen bajo extrema reserva. Con todo, conocedores revelan que esa boutique es experta en TIMO, por lo que algunos fondos corren con ventaja. 
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Francisco Noguera
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