Para nadie es un misterio el boom inmobiliario que vive el país. En algunas zonas de la Región Metropolitana queda en evidencia el fuerte dinamismo de este sector que, de la mano de las colocaciones hipotecarias, son parte importante de la solidez que ha mostrado el crecimiento de la economía local en los últimos años.
Tal escenario impulsó el apetito de los inversionistas, quienes vieron en los arriendos un negocio que les podía dejar una rentabilidad nada despreciable, y además segura.
Al mirar las cifras de este negocio, la firma especializada en análisis y tasación inmobiliaria Arenas & Cayo constató que el precio de ventas en el Gran Santiago creció, en promedio, un 11% entre 2008 y 2012, mientras que el valor del alquiler se incrementó por sobre el 30% en el mismo período.
Y en el marco de este escenario global, registró significativas alzas en zonas determinadas de la capital, tanto en términos de los precios de venta como en los cánones de arriendo en este mismo lapso. A tal punto, que estos expertos advierten que la evolución de la industria del alquiler habitacional en estos casos ya está dando señales de alerta en una línea que apunta a una eventual burbuja inmobiliaria.
La escalada en barrios del sector oriente
Los ejemplos que destacan por la magnitud de sus alzas en los arriendos de casas y departamentos se concentran en las comunas del sector oriente de Santiago, al ritmo de su expansión inmobiliaria de los últimos años y de la fuerte demanda por radicarse en ellas.En el caso de Las Condes, el análisis de Arenas & Cayo constató que mientras el valor promedio del arriendo de departamentos hace cinco años bordeaba los $ 220.000 mensuales, ahora asciende a $ 605.384.
En Providencia, el registro de la evolución de la oferta de los alquileres para este mismo producto en ese período constató un aumento desde niveles de $ 225.000 a
$ 453.548.
Según este mismo cálculo, la oferta de departamentos en Lo Barnechea anotó también un fuerte salto al pasar desde $ 486.000 a los actuales
$ 866.034.
Las mayores variaciones en casas
En el mercado de casas el crecimiento más alto se registró en Providencia con un alza del arriendo de 254% en los últimos cinco años para promediar los actuales
$ 1.414.622, lo que se explica por la casi nula disponibilidad con fines residenciales y su valor para oficinas y comercio, señala el gerente general de la firma, Teodosio Cayo.
Vitacura también presenta un auge relevante, al ubicarse el precio promedio actual en $ 1.001.923, frente a los $ 640.747 que se pedían en 2008.
En este mismo segmento, otros polos que destacan en valorización son las comunas de Cerrillos y Macul, en las cuales constató un incremento superior a 80% en ambos casos. También menciona la situación de Colina, cuyos precios subieron en el mismo período de $ 618.750 a
$ 1.061.571, con un aumento del 73%. “En estos casos los subsidios gubernamentales, que están llegando a las
UF 2.000, permiten acceder a estas personas a viviendas de mejor calidad”, dijo el experto.
¿Señales de burbuja inmobiliaria?
En línea con el incremento en los precios de viviendas y departamentos, los registros de Arenas & Cayo han detectado focos de alerta sobre potenciales burbujas inmobiliarias en Las Condes, Lo Barnechea y Vitacura.
El análisis se basa en el “factor de comercialización”, que compara el costo de reposición de una determinada propiedad versus su precio de venta efectivo final. “Cuando este ratio pasa la barrera del 30% - 35%, consideramos que empiezan a aparecer las señales amarillas. Y si la gente está dispuesta a pagar por sobre un 50%, estamos en una posición de burbuja, puesto que es muy raro que alguien sólo por estar ahí quiera cancelar ese monto extra”, explica Cayo, lo cual se refleja en la evolución de los arriendos.
Sobre este registro aplicado en la capital, asegura que existen focos donde “por supuesto” podría darse una burbuja, citando zonas como la calle Agustín del Castillo, en Vitacura, donde este sobrevalor asciende a un 35%.“Hay alarma por sectores donde se está pagando demasiado y no sabemos cuánto van a durar los compradores para esos precios”, asevera. Y cita como ejemplo casas en Vitacura con superficies de 140 metros cuadrados que se ofertan en más de 8.000 UF.
Aunque no ve alarma para el próximo año, advierte que sí hay sectores donde “va a llegar un momento en el que se van a terminar los compradores, porque llevamos ese crecimiento explosivo desde 2010”.
De hecho, resalta que existen casas cuyo precio se ha duplicado de un año a otro. “Este producto es riesgoso, dado que un futuro comprador podría no estar dispuesto a pagar ese 35% más. Si esto se repitiera en otras zonas de la comuna, se encenderían las alarmas”, afirma.
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