Hasta hace algunos meses, el mayor proyecto de integración social de la Inmobiliaria Boetsch, en la comuna de La Granja, estuvo a punto de quedar totalmente paralizado producto de los estragos de la pandemia en el sector. Sin embargo, la empresa logró superar obstáculos y, en medio del turbulento escenario que vive el rubro, hace tan solo unos días comenzaron su ejecución.
La iniciativa -que contempla una inversión de US$ 51 millones- está acogida al Decreto 119° del Ministerio de la Vivienda (Minvu) y se enfoca en ventas de viviendas con subsidio cuyo valor inicia en las UF 2.000. Además, contempla tres etapas, cada una con cerca de 250 unidades, y aunque la empresa ha recibido una alta demanda desde que abrió la sala de ventas hace dos meses, desde la firma se muestran preocupados debido a los potenciales problemas de acceso a los créditos hipotecarios y con ello a los hogares en cuestión.
Según cuenta Rodrigo Boetsch, gerente general de la firma, este se trata de “un proyecto que no íbamos a partir. Como subieron tanto los costos de los materiales y los precios eran fijos, no era rentable, no te daba”. Y fue a partir de un modelo de trabajo colaborativo, además de los cambios que a mediados de año el Minvu plasmó a partir de un decreto, lo que permitieron a la empresa sacarlo adelante.
“Diría el mayor detonador fue efectivamente el cambio de decreto. Y lo segundo, que integramos la constructora con la inmobiliaria. Está en línea colaborativa y contempla una mesa integral”, sostiene.
Y destaca los efectos del decreto ministerial que si bien, extendió el pie a aquellas personas que optaban por un subsidio, también subió los precios de las viviendas en beneficio de las empresas detrás.
“Desde hace un año le estamos dando mucha fuerza al tema de innovación y estamos abarcando los proyectos desde el inicio con nuestra área técnica y con la constructora. Entonces estamos haciendo integración temprana, estamos estandarizando y eso finalmente repercute en menores costos”, cuenta Rodrigo Boetsch. Y agrega que si bien, desde la firma aún no logran eliminar totalmente los sobrecostos, cuentan con economías de escala a través de la innovación.
Sin embargo, el ejecutivo sostiene que una de los mayores obstáculos que mantiene este modelo de integración social tiene relación con las exigencias de los bancos que, y señala que en caso de no flexibilizar los requisitos a sus clientes, este escenario podría poner en riesgo el acceso a una vivienda por parte de grupos de menores ingresos.
“Abrimos las ventas y tenemos colas de gente y llegan personas que que ganan entre $1 millón y $1.100.000. Pero ahora la banca le está exigiendo a esa persona que gane entre $1.400.000 y $1.500.000”.
Método para ampliar acceso al crédito
En este sentido, el gerente general de la inmobiliaria dice que han estado directamente en conversaciones con BancoEstado para ampliar el programa “Buen Pagador” a quienes opten por un crédito.
Según explica, esta iniciativa beneficia a quienes obtuvieron un subsidio habitacional y pagan de manera ordenada el dividendo de un inmueble, de manera que es posible que accedan a un descuento de entre un 10% y un 20%. “Pero ese descuento la banca no lo contempla en su situación crediticia, entonces pide que la persona gane tres o cuatro veces su sueldo para acceder a ese dividendo”, comenta.
En cambio, “esta idea se traduciría en que esa persona como va a requerir un menor dividendo mes a mes, va requerir una menor renta. Y como va a requerir menos renta, le van a dar el crédito”, sostiene.
De acuerdo a Rodrigo Boetsch, se han reunido directamente con el banco y con el ministro de Vivienda, Carlos Montes, para plantear este tema. Y aunque aún no han recibido una respuesta concreta, el exsenador dijo que es algo que “van a estudiar”..
“Es necesario que la banca flexibilice lo que le está pidiendo a estos clientes”, agrega.
Proyectos sociales y de inversión
Pese al eventual estancamiento en el acceso a los subsidios habitacionales, Boetsch dice que las empresas han estado apostando durante los últimos meses por esta área inmobiliaria, debido a que son “anticíclicas”. Es decir, “si bien, les afecta la coyuntura económica del minuto, se comportan más constantes y no se mueven tanto los vaivenes de la economía”. Y cree que es una tendencia que se mantendrá.
Por el momento, la compañía no ha reportado problemas en cuanto al financiamiento de proyectos ya que, según explican, no son “muy agresivos en términos de apalancamiento”. Y cuentan que están “muy fuertes en Cerrillos y Antofagasta” en cuanto a subsidios.
“En el norte ganamos la segunda etapa de Costaventura que es un proyecto DS 19 muy bien ubicado”, dice.
Y agrega que además de proyectos de integración social, la empresa está enfocada en inmuebles orientados a “inversionistas hormiga” en Santiago Centro.
“Tenemos también en carpeta otros tres proyectos que dependemos de las ventas. Se trata de iniciativas en Santa Rosa y en el sector de Barrio Matta”, comenta.
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