Entre enero y junio de este año, el inventario de centros logísticos de Santiago continuó creciendo, con una producción de 75.076 metros cuadrados, según constata el primer Market Beat de bodegas elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
Según dicho reporte, la vacancia experimentó una leve baja desde 6,4% –en el primer semestre de 2018- a 4,15% en promedio en la primera mitad de este año. No obstante, según la consultora, esa disminución no generó incrementos en el precio de arriendo, el cual se mantuvo estable.
Para el resto del año, el informe advierte que gran parte del mercado de arriendo de bodegas ve con preocupación la liberación de grandes superficies en manos de empresas del segmento retail, muchas de ellas con miras al segmento de e-commerce.
“En principio se espera que 120.000 metros cuadrados se liberen en los próximos meses, aunque esta superficie podría ser superior, lo que generaría espacio para una presión a la baja en los precios de arriendo, especialmente entre aquellos operadores que concentran la mayor superficie”, explica Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Chile.
Según el ejecutivo, muchas empresas migrarán a centros logísticos más tecnologizados actualmente en desarrollo, lo que llevará a que dejen vacante varios de sus actuales ubicaciones que son de inferior categoría.
Este año, se espera que las ventas del comercio electrónico en Chile cierren con un alza de 34% respecto a 2018, hasta los US$ 7 mil millones. Hace una década, este formato movía apenas US$514 millones al año, lo que evidencia el boom del e-commerce, tendencia que se vive a nivel global.
“En miras a la evolución del retail, de tradicional a e-commerce, la radiografía de mercado realizada invita a detectar oportunidades de desarrollo en bodegas preparadas para el segundo. Por las características observadas, las bodegas clase B –que representan el 63% del stock total- tienen falencias para poder ser operadas por empresas focalizadas en e-commerce. Es por ello que las nuevas superficies a desarrollar tienen la oportunidad de sumar tecnologías y servicios para poder captar a este nuevo mercado”, sostiene Valenzuela.
Baja calificación
El Market Beat de Cushman & Wakefield evidenció que dentro del mercado clase A, se observa cierta homogeneidad. El 95% de los centros posee ubicación excelente, considerando dentro de este calificador la cercanía a vías de circulación, centro de la ciudad y radios de maniobra en la zona, dentro de otros ponderadores analizados.
Luego, un 74% posee antigüedad reciente que data entre 2015 y 2019. Los indicadores de construcción, funcionalidad e infraestructura del predio también presentan valores homogéneos y con calificación de muy buena a excelente.
“Esto implica que cuentan con andenes nivelados, altura al hombro mayor a 9 metros y sistema de supresión de incendios”, explica Valenzuela.
Hay un denominador común que refiere a la ubicación, donde un 91% de los centros tiene ubicación excelente. La antigüedad tiene variaciones, y un 34% presenta antigüedades que van de 1990 al 2004, lo cual puede representar cierta obsolescencia técnica y funcional. Construcción fue otro ítem importante, el cual muestra que un 54% de los centros tiene calificación baja. Ello generalmente por no cumplir con alturas mínimas, pisos óptimos para la actividad o por no contar con andenes nivelados.
El epicentro
Según evidencia el informe, el inventario total de bodegas clase A suma 1.297.688 metros cuadrados, representando un 37% del stock total.
De esta superficie, el 89,3% se concentró en el poniente y norponiente de la capital, este último sector con el 59,7% del stock clase A. Respecto a la vacancia total, ésta llegó a 2,33%, la cual es baja. “Las zonas poniente y norponiente de Santiago siguen siendo el epicentro del bodegaje clase A, rodeadas por el aeropuerto, vías que llevan a los distintos puntos del país y sobretodo con buena infraestructura”, destaca Valenzuela.
En cuanto a los centros de bodegaje B, el 77,7% del inventario se concentró en la zona poniente y norponiente.
Al cierre del primer semestre, esta categoría registró 2.236.248 metros cuadrados, es decir un 63% del stock total, y mostró una vacancia total de 5,20%, muy por encima del submercado A, aunque los operadores resaltan que hay mayor índice de rotación en las ocupaciones.
Los valores se ubicaron en promedio en 0,122 UF/m2. En la zona poniente se concentró la mayor parte del stock, en su mayoría clase B, con valores solicitados que promedian 0,121 UF/m2 ante la mayor oferta de m2.
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