El mercado inmobiliario es conocido por ser un termómetro de la actividad económica, pues suele ser uno de los primeros en mostrar las consecuencias de las crisis. Y esta vez no ha sido la excepción, pues el gremio constructor ya advertía a un mes del estallido social, que las ventas habían disminuido un 40%.
Ahora, la consultora Tinsa, en voz del gerente general, Felipe García Bunster (FGB), y el gerente de Estudios, Fabián García Medrano (FGM), analizan el cierre de 2019, donde señalan que producto del positivo desempeño que venía mostrando el mercado durante el año -impulsado principalmente por las bajas tasas hipotecarias-, proyectaban alcanzar del orden de 10.370 viviendas nuevas vendidas en el cuarto trimestre. Pero esto no ocurrió, y la desviación de dinero por las 1.700 unidades menos que se registraron equivale a US$ 300 millones.
- ¿Se había visto algo así anteriormente?
FGB: Una baja en ventas de este nivel no habíamos visto desde la crisis subprime de 2008. Claro, fueron otras las razones, pero el tema social y político de ahora afecta las expectativas de la gente. Expectativas de, por ejemplo, si vas a tener empleo en los siguientes años o cuál va a ser tu situación económica.
- ¿Y ese impacto en las expectativas en qué se tradujo?
FGM: Vimos que los proyectos que tenían entrega inmediata y los que tenían entrega mayor a dos años tenían una preferencia de compra sobre los proyectos que estaban entre esos dos. Y eso tiene una lógica, porque si hoy día hay tasas bajas y tienes empleo, prefieres involucrarte hoy mismo en un crédito hipotecario, versus un año más o seis meses más, donde no sabes qué es lo que va a pasar. Y también luego de dos años, porque tienes una proyección de que en ese lapso, cuando ya te toque el momento de pagar el crédito, quizás la situación esté mejor.
FGB: Otra cosa que observamos es que en comunas de la zona oriente (Ñuñoa, Providencia, Las Condes) hubo preferencia por proyectos con entrega inmediata, que se explica porque tienen mejores condiciones de acceso a crédito hoy día, entonces aprovechan eso.
-¿Qué atributos han ganado más terreno tras crisis social?
FGB: Hubo un cambio súper notorio y fue que comunas céntricas como Santiago o Estación Central -que han sido muy apetecidas por su conectividad-, sufrieron las mayores bajas en ventas, debido a que los focos de disturbio están ahí mismo o en las cercanías, en desmedro de otras como La Florida y Maipú que son más periféricas. Y eso ha sido un cambio súper importante, porque si bien estas dos últimas son comunas de casas que históricamente han tenido buen comportamiento, por el alza que hemos visto, tenemos la idea de que puede ocurrir que la gente cambie la preferencia de unidades de departamentos en zonas céntricas por unidades de casas en zonas periféricas.
FGM: Esto es también una descentralización de Santiago, que quizás hoy día va a tener mucha más relevancia de lo que tenía antes. Si bien antes lo primordial era estar en un lugar conectado, ahora está la impresión de que estos lugares pueden resultar frágiles desde cierta perspectiva y que, los más tranquilos, a lo mejor cuentan con ese atributo que es un poco más sólido. Los motores de venta siempre han sido los lugares bien conectados, pero posiblemente este año sean los lugares más tranquilos.
- ¿Cómo ven que se siga desarrollando el mercado este 2020?
FGM: Aún no hemos hecho una proyección con números duros, pero lo que sí creemos es que este primer trimestre acumule un menor porcentaje de la venta. O sea, si en términos de distribución estándar suele ser un 20%, tenemos la impresión de que no llegará a esos dígitos.
El segundo trimestre posiblemente sea el que termine por mostrar cifras de cómo la gente ve el futuro. De momento, por lo menos durante el primer trimestre, creemos que la gente va a comprar más cómo ve el presente que con una perspectiva de futuro más estable. Los segmentos donde se compra reflejan precisamente que es donde ven el ahora.
FGB: Podríamos ir viendo comportamientos negativos este año, especialmente en las comunas más afectadas.
- ¿Tanto en ventas como en producción de lugares?
FGB: En ventas. En producción, eso dependerá de las inmobiliarias, porque si bien bajaron los ritmos, todavía se siguen vendiendo proyectos. Entonces habría que ver cómo las inmobiliarias van a afrontar eso, si van a seguir ingresando proyectos en estas comunas o bien van a retrasarlos un poco.
- ¿Y qué factores serán claves para lograr un repunte este año?
FGB: Yo creo que al final tiene que ver con las expectativas. Es decir, si los cambios políticos reflejan mejores expectativas económicas y mayor seguridad de empleo, es probable que el mercado se empiece a comportar de nuevo de mejor forma.
Al final, si la gente tiene más confianza en las expectativas económicas, se vuelve un poco a buscar hacia la compra de vivienda. Esto, además, es algo que va a seguir existiendo, porque en Chile tenemos un déficit de viviendas de casi 500 mil unidades, entonces la gente tiene que seguir comprando.
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