Las segundas viviendas no se libran de la desaceleración que ha experimentado el mercado inmobiliario golpeado fuertemente por la situación económica del país, reflejada en altas tasas de interés, difícil acceso a financiamiento y la inflación entre las principales complicaciones
Según datos de la consultora inmobiliaria GPS Property, el mercado de segunda vivienda se encuentra actualmente “muy deprimido”, experimentando caídas en torno al 35%, donde los inmuebles más afectados han sido aquellos que están avaluados por sobre las UF 3 mil. “(Este fenómeno) se debe principalmente a la falta de financiamiento de créditos hipotecarios, en personas que ya cuentan con uno por la primera vivienda. Además, dicho mercado se vio desfavorecido, por el alza experimentada por la UF en los últimos 2 años, limitando la posibilidad de acceder a un segundo hipotecario”, enfatizó Sebastián Ortega, subgerente de consultoría y estudio de GPS.
Este panorama se ha evidenciado en los principales polos de segunda vivienda del país, como es el caso de las regiones de Valparaíso, La Araucanía, Los Lagos y Coquimbo, especialmente en zonas como Zapallar, Viña del Mar, Pucón, Villarrica, Puerto Varas y La Serena entre las atractivas.
Tras el estallido social, la pandemia y la situación económica del país, los indicadores de la demanda para este mercado se han ido desplomando en estos destinos favoritos de los chilenos.
Por ejemplo, a pocos meses de la llegada de la temporada de verano, en Pucón se registró un retroceso de 87% en la demanda de segunda vivienda en los últimos dos años, con solo 29 unidades vendidas en septiembre de 2023 versus las 237 de noviembre de 2021, según datos de BMI Servicios Inmobiliarios. Una tendencia similar ocurrió en la vecina zona de Villarrica, donde las ventas pasaron de 231 a 29 unidades.
Y este escenario más complejo ha derivado en la contracción de los precios de los departamentos. Si en noviembre de 2021 el valor promedio en Villarrica era de UF 4.529, para septiembre de este 2023, la cifra cayó a UF 2.923, representando una disminución del 35%. Por su parte, en Pucón el ajuste es menos pronunciado, pero supera los dos dígitos evidenciando un retroceso de 10%, al pasar desde niveles en torno a UF 6.088 a UF 5.459.
Mientras tanto, Colliers señaló que la caída en la demanda por segunda vivienda en los destinos más populares -como Zapallar, Cachagua, Viña del Mar, Reñaca, Concón y Puerto Varas- ha sido de un 40% a 60% en los últimos dos años, y en los menos populares la baja es aún mayor, llegando a niveles mínimos.
A pesar de este escenario, Portalinmobiliario -considerando el factor estacional, sumado a la proyección económica- espera evidentemente un repunte en el verano para este mercado respecto a los niveles actuales, aunque señalaron que probablemente van a estar muy en línea con el verano pasado o levemente superior.
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Señales de recuperación
A pesar de este panorama, Daniel Serey, chief research officer de TOCTOC, declaró que se ha observado una tendencia al alza en las velocidades de venta en algunos submercados de segunda vivienda, si bien aclara que es pronto para afirmar que hay una recuperación general.
El ejecutivo relaciona esto a la mejora en la situación del acceso a financiamiento, sumado a una menor incertidumbre, la mayor oferta de promociones y facilidades para pago del pie, lo que derivó en un aumento de las cotizaciones.
Asimismo, este panorama se dejó entrever en los datos entregados por Portalinmobiliario, donde la consultora aseguró que se ve una recuperación en este mercado, el que se ha visto presentado en el crecimiento de un 23,1% en comparación al año anterior.
“De todos modos, aún está lejano a los años precedentes, porque la mezcla de circunstancias entre el apogeo por buscar lugares alejados de Santiago y sumado a los retiros y ayudas estatales impulsaron este submercado. Ahora, con una mayor presencialidad en oficinas y centros educativos, sumado a una menor liquidez, la segunda vivienda ha mostrado un retroceso, pero como decía, la buena señal, es que son números mejores que hace un año”, enfatizó Gianfranco Aste, gerente comercial Portalinmobiliario.
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