La mayor inflación reportada durante los últimos años, el incremento de las tasas de los créditos hipotecarios y el mayor valor de las viviendas dejaron varias consecuencias en el mercado inmobiliario que cada vez dificultan más el acceso a quienes buscan comprar. Tal es el escenario, que en 2022 los dividendos de casas de algunas ciudades más que cuadruplicaron sus valores en comparación a los precios anotados hace cinco años. Mientras que en cuanto a los departamentos, la variación supera el 150%. Y las alzas afectan no solo a Santiago, sino también al resto de las regiones del país.
Esas son algunas de las conclusiones a las que llegó la empresa dedicada a la tasación de activos inmobiliarios Tinsa, que tras comparar los dividendos promedios de las viviendas entre 2017 y 2022 a nivel nacional reveló que si bien el podio de los dividendos más altos lo ocupan las comunas del sector oriente de la Región Metropolitana, la situación cambia radicalmente cuando se revisan las mayores variaciones, siendo las comunas de la zona sur del país las que muestran los mayores saltos.
Y las diferencias son evidentes. En el segmento de las casas, el dividendo promedio más alto corresponde al de la comuna de Lo Barnechea, cuyo valor aumentó de $2.243.244 en 2017 a $4.949.561 durante el año pasado. Es decir, reportó un alza de un 120%. Y le sigue Las Condes, con un dividendo de $3.833.880 en 2022, que implica un 41% más que hace cinco años.
En el caso de Concón, el dividendo promedio de las casas pasó de $1.038.075 a $2.832.028. Es decir, anotó una variación de un 172%.
Y los departamentos no se quedan atrás. De acuerdo al informe, Vitacura figura como la comuna con el dividendo promedio más alto, correspondiente a $2.680.928 (un 65% más caro), y en segundo lugar destaca Lo Barnechea, cuyo valor asciende a $2.457.882.
Puerto Varas, por su parte, se ubica en el quinto lugar con un dividendo de $1.547.334 (+123%), y Pucón se ubica en el séptimo puesto con un valor de $1.063.356 (+61%).
Felipe García, director para Latinoamérica Sur de Tinsa, explica que desde el punto de vista de los compradores, “la situación es compleja porque hay un alza mayor en regiones, pero desde el punto de vista del inversionista es interesante ver lo que está pasando en regiones como una nueva fuente de desarrollo inmobiliario, que compita directamente con Santiago”.
Y señala que es probable que bajo este escenario, durante los próximos meses las regiones sean miradas por “muchos ojos” por ciertos segmentos de Santiago. “Conocemos casos en que las mismas personas que cotizaban una casa en Chicureo estaban cotizando en Puerto Varas para vivir”, agrega.
Regiones lideran mayores variaciones
Si en cuanto a mayores precios las comunas de Santiago lideran los primeros puestos, en lo que respecta a la variación del valor de los dividendos son precisamente las regiones las que destacan en la lista.
Así, en el segmento de casas, la comuna que tiene una mayor variación en el dividendo promedio es Puerto Varas, cuyo valor se cuadriplicó versus cinco años atrás, y pasó de $320.000 a $1.320.000 entre 2017 y 2022. Y le siguen en el podio las comunas de Concepción (+209%) y Padre Hurtado (+185%).
En tanto, en el caso de los departamentos, Chillán lidera el alza promedio con un 153%, seguido de Padre Hurtado (+139%) y Padre Las Casas (+126%).
El ejecutivo de Tinsa comenta que entre los factores que han incidido en esta mayor demanda por viviendas alejadas de la capital, destaca una mayor disponibilidad de suelo para la ejecución de proyectos y una oferta de precios aún muy inferior versus la Región Metropolitana, con valores incluso un 40% más bajos.
Y sostiene que ciudades como Chillán, por ejemplo, han incorporado una mayor oferta de edificios de departamentos, que responde a una creciente demanda en comparación a algunos años atrás.
“Esté fenómeno también lo podemos observar en algunas comunas periféricas de la Región Metropolitana, como Padre Hurtado, que recientemente ha incorporado departamentos a su oferta, y que antes prácticamente no existía”, dice García.
Para los próximos meses, el ejecutivo señala que las alzas en los valores de los dividendos promedio no debieran ser tan abruptas, ya que “las tasas deberían estabilizarse”. Y agrega que si bien, no cree que bajen los precios, “sí van a aumentar en menor grado de lo que veníamos viendo durante el último año”.
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