El 1 de julio se dio luz verde para que las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP) pudieran invertir directamente en activos alternativos. Al día de hoy, de las seis AFP que existen en el país, cuatro han presentado su política de inversión para este tema, hecho vinculante para ingresar al negocio.
Analizar cuál será el impacto real que tendrá la llegada de las AFP a este negocio, es lo que buscará responder CBRE en el seminario de Inversión Inmobiliaria a realizarse el próximo 29 de agosto.
- A un mes de la entrada al negocio de activos alternativos por parte de las AFP, ¿cómo observa el mercado?
- Hemos sabido que gente que está tratando de invertir comprando activos ha contactado a las AFP para financiamiento. No hemos tenido noticias y no creo que vayamos a tener noticias pronto de AFP comprando directamente. Creo que hay que dimensionar bien cuál puede ser el impacto, y uno a veces se pierde un poco con las cifras, especialmente si son muy grandes. Las AFP manejan US$ 220 mil millones de activos under management y este límite que se les libera de entre 5% y 15% no significa que van a llegar a eso en real estate.
- ¿Por qué?
- Yo creo que va a haber una curva de aprendizaje súper importante que va a hacer que la entrada directa no sea inmediata. Además, he hablado con gente de esa industria y ellos ven que es verdad que se les liberan ciertos cupos, pero no ven necesariamente una entrada tan violenta al real estate, porque tienen otras alternativas mejores. Por ejemplo, deuda internacional.
Cuando tú tienes deuda privada e internacional que te renta dólar +8 o dólar +10, el mercado de real estate se te empieza a hacer quizás menos atractivo.
- Usted dijo que no será una entrada inmediata, ¿en cuántos años más podría consolidarse?
- Es difícil decirlo, pero quizás se podría hacer un paralelo con las compañías de seguros. Estas entraron primero a deuda, hubo un periodo de aprendizaje de entender bien el mercado, de entender bien cuáles son las variables claves antes de que pudieran entrar ellos directamente, e incluso a desarrollar directamente activos de real estate. Creo que se podría dar el mismo proceso que se dio al principio con las compañías de seguro, con la salvedad de que podría ser quizás un poquito más rápido, pues ya saben cuál es el camino a recorrer.
- ¿Y cuál es ese camino?
- Las AFP tienen algunas restricciones para la parte inmobiliaria, que es que no pueden invertir en activos inmobiliarios residenciales, entonces el gran desarrollo del mercado inmobiliario de Chile de los últimos años y quizás de los últimos 2-3 años, va a estar dado en renta residencial y las AFP por definición de esta norma no van a poder participar de eso. Tampoco han definido qué productos pueden entrar, entonces insisto en que la manera de entrar que van a tener ellos va a ser primero a través de deuda, principalmente de corto plazo para financiamiento inmobiliario y, después quizás, algo más de largo plazo y para terminar por último en la compra directa de activos inmobiliarios.
- Aún falta que AFP Modelo y Plan Vital presenten su política de inversión para estos activos, ¿cree que todas debieran ingresar al negocio?
- Todas debiesen tenerlo por un tema de posibilidades. Me parecería raro que te den la posibilidad de invertir en activos alternativos y no la tomes por no hacer la política. Estás limitando tu capacidad de inversión. No me cabe ninguna duda de que ellos van a presentar su política y van a, por lo menos, tener la alternativa de optar a alguna de estas inversiones.
- ¿Cómo se observa el desempeño de símiles de las AFP en el extranjero en inversiones de este tipo y cuánto prevé que inviertan estos fondos en activos alternativos?
- La exposición de los fondos de pensiones afuera en activos inmobiliarios es más o menos el 10% o 12% de sus activos. Hoy día las AFP tienen menos del 1% a través de fondos y la estimación que tengo yo, después de hablar con ellas, es que no va a ser más del 4% de los activos que tengan bajo administración los que terminen en real estate. Esto, porque los límites son diferentes para cada fondo. Entonces, el ponderado va a ser como de 4%. Y ese porcentaje de los US$ 220 mil millones, son US$ 8.800 millones, que es mas o menos lo mismo que tienen las compañías de seguro.
- ¿Cuál cree que son los mayores riesgos a los que se enfrentan los fondos de pensiones al invertir en activos alternativos?
- Yo creo que el mayor riesgo es la curva de aprendizaje. Si bien han estado expuestos a algún tipo de inversión inmobiliaria, en el fondo hay un aprendizaje en meterse en activos directamente, que yo creo que va a tomar un tiempo y ese es el mayor riesgo.
Hay otro riesgo que es la rentabilidad, porque la que tienen estos activos está dada principalmente porque hoy día la manejan gente que subcontrata administradores o subcontrata management para estos activos. Y eso está bastante en tela de juicio con las AFP, estas comisiones que pagan a terceros por administración de algunos activos están súper en tela de juicio, y si la contraparte a eso es que ellos administren directamente, las rentabilidades van a ser menores.
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