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Incertidumbre jurídica impacta sector inmobiliario: oferta de viviendas retrocedió 10,3% en 2018

Análisis de la CChC apunta a impacto de judicialización en el sector. Ramiro Mendoza y los dictámenes por permisos: “Contraloría puede cambiar de criterio, pero debe ser suficientemente cautelosa para no causar daño de forma retroactiva”.

Por: Jorge Isla

Publicado: Jueves 24 de enero de 2019 a las 04:00 hrs.

Las cifras al cierre del año pasado confirmaron el dinamismo logrado por el mercado inmobiliario residencial: las ventas de viviendas nuevas subieron 6,3% en comparación con 2017, con un total de 33.950 unidades, de las cuales un 82% correspondieron a departamentos, de acuerdo a las estadísticas de la Cámara Chilena de la Construcción para la Región Metropolitana.

Y en línea con esta expansión, el gremio estimó que el negocio experimentó un alza promedio de los precios de 6,9% en el lapso octubre-diciembre, superando todos los trimestres precedentes del año pasado.

Sin embargo, el balance de la CChC también constató que la incorporación de nuevos inmuebles no evolucionó al mismo ritmo: la oferta de viviendas nuevas retrocedió 10,3% promedio en el cuarto trimestre (a unas 52 mil unidades) en comparación con el mismo periodo de 2017.

"Por un lado, no se había visto una caída en la oferta tan relevante en una medición trimestral desde el año 2010 -que en el caso de los departamentos llega a 11,4%– y, por otro, los precios están subiendo fuerte. Claramente, este ajuste en oferta no es producto de un problema de mercado, si básicamente de un factor externo", señaló el gerente de estudios de la CChC, Javier Hurtado.

En este escenario, el gremio apunta a que la explicación está en los factores que inciden en las decisiones de inversión, principalmente al efecto que está teniendo la incerteza jurídica desatada por el creciente cuestionamiento al otorgamiento de permisos de edificación, fundamentalmente por parte de la Contraloría.

A la fecha, la CChC ha tomado conocimiento de un total de 164 proyectos afectados por dictámenes del ente contralor que suman un monto de inversión global en torno a US$ 5.465 millones.

"Sólo en Estación Central, hay 49 proyectos que tiene este problema, con inversiones del orden de US$ 1.300 y con 20 mil unidades de departamentos", enfatizó.

A partir de estos casos, el ejecutivo gremial señaló que "claramente existe una reacción de la industria ante el aumento en las restricciones para poder constituir edificios en altura, sobre todo en aquellas comunas donde hay más demanda, y además ante el problema de incerteza respecto a la conflictividad, judicialización e intervención de la Contraloría respecto de los permisos en construcción en general".

Las claves de la oferta

De la oferta disponible de departamentos al cierre de 2018, el balance de la CChC constató que el 34% corresponde a proyectos que aún no se han ejecutado o que se encuentran en las etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) con una fecha de entrega de entre 18 y 24 meses, mientras sólo un 18% de las unidades están disponibles para su entrega inmediata. Por su parte, en el segmento de casas nuevas, un 26% está disponible para ser habitada de manera inmediata o se encuentra en fase de terminaciones.

"En este mercado, la venta ha madurado en el sentido de que se están ofreciendo más productos completos o bien en fase de terminaciones, que representan del orden de la mitad de lo que se vende, y que son de entrega más rápida. Por el contrario, ha ido cayendo lo que estaba en una etapa más inicial, que sí se vendía muchísimo en 2015; no obstante, todavía hay holgura de proyectos en verde", señala Hurtado. Cabe señalar que en el año pasado se vendió un total de 29.942 departamentos a nivel de la Región Metropolitana, cifra que representó un crecimiento anual de 9,3%, en tanto la comercialización de casas bajó en 5,6%.

En términos de los segmentos de precio, en el caso de los departamentos de los tramos intermedio y superiores (de 2.000 a 5.000 UF) fueron los que ganaron más participación de mercado respecto de 2017. Y en términos de superficie, un 54% de los inmuebles vendidos en el período tenía una superficie menor a 50 metros cuadrados, en tanto los productos mayores a 120 m2 representaron el 4% de las ventas.

Aceleración de los precios

En el incremento de 6,9% promedio en los precios en el mercado inmobiliario residencial en el cuarto trimestre de este año, destacó el alza anual de 8,8% en las casas nuevas que se compara con el incremento de 2,4% anotado en el trimestre inmediatamente anterior de 2018. Y en esta misma comparación, los departamentos incrementaron sus valores de venta en 6,4%, contra 5% promedio del lapso julio-septiembre, todo lo cual "representa una significativa aceleración en los precios durante el año pasado.

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