En un mercado bastante apetecido por inversionistas, tanto locales como extranjeros, los principales operadores de fondos inmobiliarios de Chile prevén que el sector sea uno de los que más crezca durante este 2019.
Según datos de la Asociación Chilena Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), a septiembre de 2018 el patrimonio de los vehículos inmobiliarios llegó a US$ 3.350 millones, un alza de 6,5% frente a diciembre de 2017.
Esto implicó pasar de 75 a 83 fondos activos, cifra que cobra aún más relevancia si se observa que diez años atrás este tipo de fondos no superaban los 30.
“Creemos que los fondos inmobiliarios están dentro de los que presentan mejores perspectivas de crecimiento. Existe una demanda muy importante de inversionistas privados como family offices e institucionales como compañías de seguros y AFP”, señala José Viegas, fund manager de Fondo LV-Patio I.
El arribo de nuevos operadores, que a día de hoy suma 26 inscritos en la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), ha hecho que el mercado sea altamente competitivo, “con una estrategia de precios bien agresiva”, dice Viegas, quien especifica que LarrainVial - Patio tiene 19 activos administrados (entre oficinas, centros comerciales e industriales) por un patrimonio de US$ 553,8 millones.
En Toesca coinciden. “El año pasado analizamos un gran número de negocios y llegamos a hacer 15 ofertas formales, pero sólo logramos concretar una de ellas. Eso habla de lo competitivo que está el mercado y de los precios que se están pagando”, dice Augusto Rodríguez, socio y gerente inmobiliario de esta empresa, la que posee 12 activos por US$ 470 millones.
Pero no todo se debe a la fuerte demanda por activos alternativos, sino que también influye la expertise que han ido adquiriendo los inversores.
“Observamos que la industria se ha ido profesionalizando a medida que ha aumentado el número de actores”, dice Fernando Arancibia, director de real estate de BTG Pactual Asset Management Chile.
Agrega que “vemos que la demanda por inversión en activos de renta inmobiliaria ha ido aumentando los últimos años, lo que se ve reflejado en el incremento de los valores de cuota de este tipo de fondos que transan en Bolsa, así como en las tasas de capitalización o cap rates (resultado operacional del activo sobre su valor) de las transacciones de este tipo de activos”.
Para ejemplificar, Arancibia dice que en el caso de su fondo BTG Pactual Renta Comercial Comercial FI, durante 2018 la superficie vacante del fondo cayó de 8% a 5%, los dividendos por cuota repartidos aumentaron en más de 60% respecto de 2017, se concretó un aumento de capital por US$ 50 millones para adquirir más de 50 mil m2 arrendables y finalmente, el fondo materializó una colocación de bonos por US$ 100 millones.
La operadora tiene 69 activos que totalizan un patrimonio de US$ 700 millones.
Interés por el país vecino
La alta competitividad de la industria local ha llevado a estos operadores a mirar mercados fuera del país, como Perú.
“Hemos mirado proyectos de oficinas y bodegas en Perú, pero hasta ahora no hemos cerrado negocios. Nos proyectamos como un asset manager latinoamericano, y como tal esperamos en el mediano y largo plazo tener inversiones en la región”, comenta Rodríguez.
Otro de los principales exponentes de la industria es Banchile, que ya cuenta con presencia en Perú y además en Colombia. Consultado, el subgerente de Fondos Inmobiliarios, Gustavo León, explicó que para ellos “estos mercados son los más atractivos para continuar invirtiendo con nuestros fondos”.
Banchile tuvo un inicio de año bastante activo. Durante enero concretó el lanzamiento de su primer Fondo de Infraestructura Chile I, con el que compró junto a Frontal Trust el 33% de las concesiones de Américo Vespucio Norte y el túnel San Cristóbal, y posterior a ello cerró un acuerdo para incorporar el 49% de las acciones de Arauco Express para FI Rentas Inmobiliarias I.
La firma tiene 60 activos con un patrimonio de U$ 300 millones.
Otro de los que está estudiando el mercado peruano es BTG Pactual, específicamente el de renta habitacional, pues allá tienen inversión a través de uno de los Fondos Públicos de Desarrollo Inmobiliario.
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