Si bien aún no hay señales de una reactivación en el mercado residencial en el Gran Santiago, las ventas han comenzado a estabilizarse respecto de las fuertes caídas durante el año pasado, tras el boom de 2015 debido a la exención del pago del IVA.
Según el último reporte de Colliers International, se comercializaron 6.006 unidades durante el primer trimestre de este año, de las cuales 700 correspondieron a casas y otras 5.500 a departamentos, lo que en su conjunto significó un retroceso de 25% respecto a igual período del año pasado, manteniendo los niveles de caída respecto de los últimos meses de 2016.
El 30,5% de las ventas se concentró en el rango 2.000 UF-3.000 UF seguido de un 26,1% en el rango UF 1.000 UF-2.000 UF.
"La venta de departamentos se mantuvo en niveles similares a los registrados en el 4T 2016, influenciado por una mayor venta inicial, pero hacia fines del trimestre se vio una baja dado que los precios se comenzaron a ajustar al alza en algunos proyectos, terminando el trimestre en un promedio de 4.000 UF, aproximadamente", indica Camila Miranda, gerente del Área de Estudios de Colliers International.
Comenta que en el último trimestre no se vio un incremento significativo en las ventas de casas dado que el precio de las viviendas subió, en comparación con el trimestre anterior, alcanzando valores cercanos a 7.300 UF.
A su vez, la velocidad de venta que bajó a 4,98 unidades/mes por proyecto podría comenzar a disminuir y llegar a niveles de 2013-2014, dónde no existía el factor IVA, complementa.
Comunas céntricas lideran oferta
Los departamentos mantienen su concentración en Estación Central, Santiago, Ñuñoa y San Miguel, donde sólo estas cuatro comunas representan el 53,4% del stock disponible del mercado y en casas, lideran Colina y Buin, con un 25,6% y 12,7% del stock, respectivamente.
Las viviendas con precios en el rango 2.000 UF-3.000 UF y con superficies bajo 50 m2 continúan siendo las que cuentan con mayor participación de mercado (31,8%).
La oferta de departamentos se concentra en el rango 2.000 UF- 3.000 UF con un 33,1% y aquellas unidades bajo 70 m2 representan cerca del 80% del total; mientras que en el mercado de casas la mayor concentración de unidades en stock se da en el rango de las 3.000 UF-5.000 UF con un 24,7% y por metraje, se da en el rango 70 m2-90 m2, con un 22,3%.
Precios dispares, pero ventas estables
El precio promedio de venta de una unidad en el Gran Santiago subió a 4.248 UF, lo que equivale a un incremento de 4% en comparación con el trimestre anterior, pero en términos generales se apreció una disminución del precio por metro cuadrado promedio, cayendo a 52 UF/m2, tendencia que por se mantendría por ahora.
Sin embargo, en "los próximos años el valor UF/m2 irá incrementándose nuevamente, ya que las municipalidades están siendo cada vez más restrictivas en los cambios que pretenden realizar en los planes reguladores", puntualiza la gerente del Área de Estudios de Colliers International.
"En términos generales, los precios deberían mantenerse cercanos a los niveles actuales, ya que el ajuste del mercado se realizó en 2016 y ahora no existen indicios de que se puedan generar cambios, en el corto plazo", adelanta Miranda previendo estabilidad en las ventas por la mayor cautela en la decisión de invertir en una vivienda.
"La caída de 2016 se percibió más, dado que el boom asociado al IVA ya se disipó. Los mercados deberían mantenerse estables dadas las condiciones actuales, vendiendo entre 6.000 y 7.000 viviendas al trimestre", proyecta.
"La industria está en niveles saludables comparada con otros años"
El gerente general de Patagon Land, Diego Errázuriz, señala que hoy el mercado inmobiliario está en un punto de inflexión. Explica que tras el alza en las ventas en 2015 por efecto "IVA" ligado a Reforma Tributaria y el ajuste natural posterior, está comenzando a regirse más por oferta y demanda que por temas exógenos, por lo que estima un final de 2017 parecido a 2016.
" A esto se suma el impacto positivo que trae una política monetaria más expansiva por parte del Banco Central, tras rebajar la tasa de interés. En ese sentido, "la industria está en niveles saludables comparada con años anteriores", sostiene Errázuriz.
Para 2018 espera "una mejoría de la industria, lo que dependerá en gran parte de las expectativas políticas en la medida en que se perfile con mayor claridad un ganador en las elecciones presidenciales. Un escenario esperanzador en política podría traer como consecuencia una cierta reactivación del sector inmobiliario.
Precios estables y en algunos casos, al alza
El gerente general de ISA Inmobiliaria, Daniel Sánchez, comenta que el primer trimestre de 2016 fue excepcionalmente bajo, dado que muchos adelantaron su decisión de compra para 2015 y así ahorrar el IVA producto del cambio tributario.
"Para 2017 el efecto IVA ya pasó, por lo que en nuestro caso, las ventas mejoraron respecto al primer trimestre de 2016 en un 40%", dice.
De cara a las elecciones, advierte que se podría ver "una mejora adicional importante hacia fin de año en caso de que el futuro gobierno pueda contribuir a mejorar las confianzas y el clima de inversión".
Respecto de la oferta, sostiene que hoy se enfrentan a fuertes restricciones normativas y congelamientos de planos reguladores, generando escasez de terrenos y por lo tanto, un menor inicio de nuevos proyectos.
"Esta situación ha mantenido una presión al alza en los precios de departamentos, por lo que para este año y el próximo, vemos precios estables o incluso al alza".
Restricciones municipales impactan los precios al alza por menor oferta
El presidente ejecutivo de Empresas Armas, Cristián Armas, señala que en lo que va del año han podido mantener un buen nivel de ventas, debido a los segmentos que manejan, vivienda social y segmentos medios y medios altos.
Advierte que las reestricciones municipales afectarán los precios al alza. "En los últimos dos años se ha restringido la construcción en Ñuñoa, Providencia, San Miguel, Independencia, Temuco, Puerto Varas, Valparaíso, Viña, Santiago y Recoleta. De esta manera, habrá cada vez menos edificaciones, pero la demanda sigue robusta, y ante una menor oferta el precio sube", plantea.
Señala que en los próximos cinco años Chile deberá albergar un millón de inmigrantes, es decir, 330 mil viviendas y está la disyuntiva de dónde vivirán. En el detalle, señala que los segmentos que registrán las mayores alzas serán los departamentos más pequeños, de 1.000 UF a 3.000 UF.
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