No es misterio para nadie que Colombia se ha transformado en uno de los polos de desarrollos más interesantes para la industria del retail chilena.
Y en el área de centros comerciales, el interés sigue intacto no solo para las inversiones chilenas sino que también para operadores de toda la región. Así, entre este año y 2015 se realizarán más de 56 proyectos, según un catastro de la Asociación de Centros Comerciales de Colombia (ACC), que van desde el formato de galerías hasta grandes shopping centers. En total, el levantamiento de estos desarrollos implicará una inversión cercana a US$2.500 millones.
En el área de los chilenos, Mall Plaza, que cuenta con un centro comercial en Cartagena de Indias, levantará también un proyecto similar en Manizales. En tanto, Parque Arauco, que inauguró su primer mall en el mercado colombiano en 2010, hoy suma dos desarrollos. Parque Arboleda, un mall de 34 mil metros cuadrados arrendables ubicado en Pereira, capital del eje cafetero, y Parque Caracolí de 38 mil metros cuadrados en Bucaramanga (ver infografía). Según Parque Arauco, “además de estos dos malls, no tenemos otros proyectos confirmados. Sin embargo, tenemos dos terrenos muy bien ubicados que eventualmente podrían convertirse en proyectos en el futuro”.
El primero de esos paños está ubicado en Bogotá y consta de 34 mil metros cuadrados en La Colina, uno de los barrios de mayores ingresos de la ciudad. “Actualmente estamos tramitando los permisos para construir un mall en este lugar”, comentan. El segundo es un terreno de 75 mil metros cuadrados en Barranquilla.
Con todo, la firma ligada a la familia Said señala que “vemos oportunidades de expandir nuestra operación en ciudades distintas de Pereira y Bucaramanga”.
En línea con esto, César Cano, bróker de locales comerciales de Colliers Colombia, señala que las zonas donde se ve mejor potencial para la inversión de chilenos son aquellas “ciudades intermedias como Bucaramanga, Manizales, Cúcuta, Pereira, Armenia, Villavicencio y Yopal”.
Parque Arauco, agrega que Colombia cuenta con tres atractivos: “es un mercado con un tamaño interesante, es una de las cinco economías más grandes de Latinoamérica”; prevén un crecimiento atractivo, “esperamos que el PIB crezca más de 4% en 2014” y destacan que es un país que cuenta con instituciones sólidas y reglas claras.
Otro operador chileno que tiene la oportunidad de levantar centros comerciales en Colombia es Cencosud. Esto porque el holding tras concretar la compra de la operación colombiana de Carrefour en noviembre de 2012, quedó con un banco de terrenos para desarrollos futuros, donde ya estaría explorando algunas opciones.
La competencia
En todo caso, Mall Plaza, Parque Arauco y, eventualmente, Cencosud no corren solos en su expansión en el país cafetero. Otros operadores latinoamericanos ya han puesto sus fichas en el lugar. Así, aparecen los salvadoreños del grupo Roble, que tiene en carpeta un mall en Bogotá; mientras que los guatemaltecos de Spectrum y Planigrupo de México, también están mirando. Los mismos colombianos de Merval estaban en conversaciones con el holding ligado a Horst Paulmann para hacer desarrollos en conjunto.
Sin embargo, Carlos Hernández, director ejecutivo de la Asociación de Centros Comerciales de Colombia dice que los chilenos corren con ventaja. “Mall Plaza y Parque Arauco son mucho más fuertes, con proyectos abiertos y contratos firmados, eso los pone en otro status”, sostiene.
Las ventajas del mercado colombiano
Varias son las razones que explican el arribo de chilenos al mercado colombiano. Desde que el país recibió el grado de inversión, en 2011, muchos inversionistas extranjeros se han volcado hacia ese destino, donde el 66% de las compras se realizan en centros comerciales.
Uno de los puntos más atractivos es la demografía. Jaime Araya, gerente general de Colliers Chile, explica que "en Colombia, por ejemplo, no sólo aparece Bogotá y sus más de 7,5 millones de habitantes como una plataforma interesante para el desarrollo del retail; sino también Medellín y Cali, con más de dos millones; Barranquilla y Cartagena, en torno a 1 millón; y luego seis o siete ciudades en torno al medio millón".
Araya suma otro punto de interés para el desembarco chileno: "Una situación geográfica favorable al desarrollo turístico inmediato al Caribe. Demanda flotante, entonces, sumado a la demanda local respectiva representa un potencial de gasto propicio para el retail".
A lo anterior hay que agregar la baja penetración que tienen los centros comerciales en Colombia. Según datos de la asociación gremial que los agrupa el país tiene un arrendables (indicador ABL) de 7,42 m2/por cada cien habitantes, lejos del promedio regional de 8,22 m2. En un desagregado, Bogotá tiene 15,37 m2 por cada 100 habitantes; Cali 20,15 m2; Medellín 17,2 m2 y ni hablar de otras ciudades como Neiva con 9,27 m2 o Girardot con 2,54 m2 (ver tabla).
En contraste, dice Hernández, EE.UU. tiene 194 M2 de ABL por cada 100 hab. En América Latina, México y Chile están en 14 m2 en promedio, considerando toda la población del país, aunque en Santiago debe estar cercano a 35-36 m2/100 habitantes. "El potencial es tremendo", agrega.
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