El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), una de las principales iniciativas de la reforma al mercado de capitales (MK4) -iniciativa que ayer recibió una serie de indicaciones- promete abrir una nueva fuente de financiamiento para los créditos hipotecarios, pero para que funcione necesita que los bancos estén dispuestos a vender sus carteras.
Ese es precisamente uno de los puntos que abordó Bci Estudios en un informe sobre MK4. La entidad respaldó la creación del fondo, pero advirtió que el riesgo que deberán asumir los bancos debe ajustarse a las características de los créditos que transfieran.
La propuesta del gobierno contempla que los bancos puedan vender parte de sus carteras hipotecarias al Fonavi, que contará con aportes estatales de hasta US$ 2.000 millones y podrá endeudarse hasta por 10 veces su capital.
“Anticipamos este proyecto como una iniciativa positiva, siempre que la entidad originadora conserve una porción del riesgo crediticio para evitar la acumulación de riesgo sistémico”, sostuvo el informe.
La firma también puso el foco en el papel del regulador. A su juicio, la retención del riesgo es un aspecto que “debería ser supervisado de cerca por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF)”.
Pero, el principal reparo, apunta a la forma en que operará la primera pérdida, esto es, el mecanismo mediante el cual los bancos deberán absorber una parte inicial de las pérdidas asociadas a los créditos que transfieran al fondo.
“Para que el mecanismo sea viable y atractivo para la banca, consideramos clave segmentar las carteras y aplicar un esquema de primera pérdida (first loss) ad hoc según el perfil de riesgo de cada segmento, evitando deducibles fijos que desincentiven la participación”, señaló el estudio.
La apuesta por reducir las tasas
El informe también puso cifras a uno de los principales objetivos del Fonavi: abaratar el financiamiento para acceder a una vivienda.
Según Bci, la diferencia entre la tasa promedio de los créditos hipotecarios y la de los bonos en UF a 20 años se ha mantenido, tras la pandemia y los retiros previsionales, en niveles cercanos a los 207,7 puntos base.
Se trata de un diferencial considerablemente superior al promedio histórico chileno de 148,9 puntos base y a los 110,4 puntos que registra la referencia estadounidense.
Frente a ese escenario, Bci puso en duda la sostenibilidad de los subsidios hipotecarios que se han implementado para aliviar el pago de los dividendos.
“Mantener este mecanismo fiscal es costoso e insostenible en el largo plazo”, advirtió el documento.
En contraste, el banco ve en la creación de un mercado secundario de créditos hipotecarios una alternativa para reducir los costos de financiamiento sin depender permanentemente de subsidios fiscales.
“La implementación del Fonavi ofrece una solución estructural para reemplazar dicho subsidio, comprimiendo el spread de manera orgánica y profundizando el mercado de capitales”, sostuvo.
Bajo ese escenario, las estimaciones de Bci apuntan a que, con una adecuada implementación, el diferencial hipotecario podría reducirse “en hasta 30 pb respecto de nuestro promedio histórico”.
¿Cuánto podría crecer la inversión?
El informe también abordó el impacto que tendría recuperar la profundidad del mercado de capitales chileno, cuyo índice elaborado por Bci acumula una caída de 21,5% respecto del máximo alcanzado en junio de 2020.
Para medir ese efecto, la entidad desarrolló un modelo que relaciona la evolución del mercado de capitales con la inversión real.
Los resultados muestran que volver a los niveles de junio de 2020 permitiría elevar entre 3,6% y 4% el nivel de inversión de la economía, lo que se traduciría en un aporte adicional de entre 0,13 y 0,14 puntos porcentuales al crecimiento tendencial anual del PIB durante una década.
El efecto, eso sí, tomaría tiempo en materializarse. “Las mejoras en el sector financiero no se reflejan instantáneamente en la economía real”, advirtió el informe.
Según las estimaciones, la inversión física reaccionaría con un rezago de aproximadamente cinco trimestres para absorber la mitad del ajuste, mientras que en dos años se habría materializado cerca de dos tercios.
“Recuperar el terreno perdido no es solo un objetivo deseable, sino un impulso de desarrollo”, concluyó el informe.
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