Optar a un crédito hipotecario se ha vuelto cada vez más difícil en los últimos meses debido al aumento de la inflación, la tasa de interés y las mayores exigencias que pide la banca para entregar este tipo de financiamiento.
Mientras el incremento de la tasa de interés ha elevado la carga financiera de los hogares a través de dividendos -que están indexados a la unidad de fomento-, las personas que están en vías de adquirir un inmueble se enfrentan con otra dificultad: la mayor renta exigida por la banca para optar a un hipotecario.
Esta realidad la retrata un estudio elaborado por la plataforma MiMejorTasa.cl. A modo de ejemplo, para un crédito hipotecario de UF 3.000 con 80% de financiamiento a 20 años, la renta requerida es de $ 2.126.271, esto es, un 29,8% más respecto a lo que exigía en mayo de 2021.
La situación se repite en un préstamo con similares características a 25 años: la renta requerida en mayo es de $ 1.923.517, mientras que hace 12 meses era $ 1.436.987. Es decir, en un año la exigencia de renta mínima subió $ 486.530.
El director de Tinsa para el Cono Sur, Felipe García, explica que la renta mínima requerida por las entidades financieras para optar a un hipotecario tiene directa relación con el monto de dividendo mensual.
“No debe ser superior al 25% de la renta líquida de la persona, aunque en algunos casos, podría llegar al 30%”, dice.
Desde la banca indican que esta coyuntura se explica por la menor profundidad del mercado tras los retiros del 10% de los fondos de pensiones.
Sin embargo, la situación podría cambiar en el mediano plazo. El lunes, la Asociación de Bancos (Abif) indicó en un informe que la tasa hipotecaria mostró señales de estabilización durante mayo.
No obstante, el director legal y de licitaciones de Colliers, Pablo Guzmán, matiza: “La estabilización de las tasas constituye un incentivo para que las personas puedan optar a financiamiento a un valor más conveniente en relación a los años anteriores, pero ello difícilmente significa que los requisitos solicitados por las instituciones financieras para optar a este tipo de créditos sufran variaciones tales como reducir exigencias de rentas para el solicitante del crédito”.
Guzmán agrega que “aun cuando hayan disminuido las presiones asociadas a los retiros de fondos de pensiones, todos los financiamientos a largo plazo se encuentran en dificultades por la incerteza en definiciones asociadas a la propuesta de Constitución”.
La agente inmobiliaria de RE/MAX Synergy, Ivana Pérez, recomienda a las personas que no logran alcanzar la renta mínima para postular a un crédito hipotecario “puedan optar por entregar un mayor pie, complementar rentas, poder contar con un aval o garante ya qué muchos bancos están abiertos a estas posibilidades”, asegura.
La pequeña estabilización
La Abif explicó en su informe que las fluctuaciones en el margen de la tasa de interés se correlacionan con el flujo positivo de compra de instrumentos de largo plazo. Esta situación ha permitido compensar marginalmente las masivas liquidaciones de instrumentos de largo plazo observadas en 2020 y 2021.
De acuerdo a cifras entregadas por el gremio, a contar del segundo semestre de 2021, parte del flujo caído por la venta de títulos bancarios que se realizaron por los retiros de fondos de pensiones, se revirtió, registrándose una adquisición neta de algo más de US$ 3 mil millones. A pesar de esto, la Abif indicó que el “monto que sin duda está lejos de compensar la salida anterior”.
Remarcó que “la pérdida de profundidad del mercado de renta fija local, que ha traído consecuencias negativas para los usuarios del sistema financiero, en forma de mayores tasas de interés y menor acceso al crédito, no será fácil de reparar”.
¿Factor BancoEstado?
Consultados los expertos si podría haber un “efecto manada” en la industria bancaria tras la nueva oferta hipotecaria que lanzó BancoEstado hace unos días, por ahora lo ven con lejanía.
Guzmán afirma que “los bancos son bastantes independientes en términos de asumir riesgos y la operación del BancoEstado no siempre ha estado asociada al resto de la industria por el hecho de que existen elementos políticos que lo regulan que no se encuentran presentes en otras instituciones”.
Pérez asegura que “esperemos pase lo mismo que sucedió en 2019 con la baja de tasa iniciada por Scotiabank, lo cual desencadenó en una baja histórica de las tasas”.
Asimismo, en la medida que los fondos a los que acceden la banca “se recuperen y estabilicen, junto con posibles avances en el control de la inflación, podríamos ver mejores condiciones de financiamiento por parte de las entidades”, añade García.
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