El mercado sigue apostando por las inversiones inmobiliarias en Estados Unidos. La boutique financiera SteelBlock se encuentra en roadshow con los altos patrimonios locales levantando capital para adquirir su séptimo edificio multifamily en el estado de Florida, EEUU.
Se trata de su tercera torre de departamentos para el arriendo en la zona de Jacksonville, al norte de Miami, polo que se está viendo beneficiado por la migración desde las grandes ciudades del estado ante el aumento de costo de vida en estas.
“Miami se volvió tan caro que la gente empezó a migrar hacia el norte”, destacó a DF el socio y head de desarrollo de negocios de SteelBlock, José Tomás Silva.
“Lo que está saliendo al mercado y que estamos comprando en Jacksonville son activos en que su dueño tiene una deuda más grande de la que puede soportar”, señaló José Tomás Silva, de SteelBlock.
SteelBlock fue fundada en 2019 por Silva y el exIndependencia, Ignacio Murman. Más tarde se incorporó como socio y director el ejecutivo de Ingevec, José Antonio Bustamante. Actualmente, acumula US$ 50 millones bajo administración invertidos en seis edificios, sumando unas 350 puertas o unidades.
La fuerza de trabajo
El nuevo edificio en Jacksonville ya se encuentra promesado y al igual que sus otras torres pertenece al segmento de workforce housing, es decir, viviendas para la “fuerza de trabajo” estadounidense.
“El salario mínimo se define por estado, por lo que, por ejemplo, un cajero de Starbucks gana lo mismo en Miami que en Jacksonville, pero el costo de vida de un arriendo es un 40% más bajo en esta última zona”, destacó Silva.
Si bien reconoció que seleccionar a los inquilinos es uno de los principales desafíos para asegurar el éxito de las inversiones en el segmento, destacó que en EEUU “la información financiera es pública, es decir, podemos verificar todos los créditos que tiene, su récord criminal, si es que ha tenido algún problema con un dueño de un edificio anterior, si es que ha tenido alguna bancarrota, y hacer una verificación de ingreso con esas variables”.
Vencimientos de deuda
La estrategia de la firma se denomina “negocio por negocio”, esto es, forman sociedades distintas que finalmente adquieren los edificios, con plazos de venta del activo, de entre cuatro a seis años.
“Compramos edificios de entre US$ 5 millones y US$ 15 millones y que tengan entre 60 y 140 puertas, ese es nuestro nicho”, detalló.
SteelBlock no salía al mercado para adquirir una nueva propiedad desde hace más de un año, y en 2023 realizaron solo una compra. Pero para este nuevo ciclo, Silva destacó una nueva ventana de oportunidades en el segmento multifamily ante dueños presionados por vencimientos de deudas cortas.
“Con el boom de Florida, entre 2019 y 2022, los precios se volvieron loquísimos, las tasas de interés todavía no empezaban a subir y mucha gente tomó endeudamiento más corto”, apuntó.
Así, los intereses están presionando a parte de los dueños de propiedades, llevándolos a vender sus activos. “Lo que está saliendo al mercado y que estamos comprando en Jacksonville son activos que su dueño tiene una deuda más grande de la que puede soportar”, señaló.
También están en la ventana de exit de su primera estrategia, un edificio de departamentos en la zona de Opa-locka, Miami, que adquirieron en 2019 por US$ 8 millones. Pero esperan una mejora en los precios, ya que “tenemos una deuda que es más larga porque, y a medida que baja la tasa de interés, bajan los caprate para poder vender a mayor valor”, detalló.
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