Un hecho esencial de Parque Arauco sorprendió al mercado el viernes 11 de octubre. La firma ligada a la familia Said anunció la suscripción de un contrato de compraventa del 49% del negocio de outlets con AFP Habitat, por un total de US$ 36 millones.
El deal es la primera transacción de esta envergadura en activos alternativos locales que se realiza de manera directa por una AFP en representación de los fondos de pensiones, pues anteriormente, hubo apuestas de este tipo, pero se efectuaron a través de fondos de inversión.
Si bien Habitat había incursionado en algunas apuestas más pequeñas en esta clase de activos de manera directa, con esta operación dio un paso mayor, transformándose en la primera AFP en invertir de esta manera.
Habitat habría estado buscando y evaluando oportunidades de este tipo hace tiempo, las que tienen ventajas en materia de costos y de retornos, en un escenario en que las AFP buscan acceder a instrumentos que les den mayores retornos a los fondos que administran.
“Esto es algo que permite la regulación y fuimos la primera AFP en hacer una inversión de este tipo, lo que nos tiene muy contentos y orgullosos”, dijo a DF la gerenta de inversiones de AFP Habitat, Carolina Mery.
La ejecutiva añadió que “siempre hemos buscado la forma de diferenciarnos y creemos que con este deal lo logramos, sobre todo porque estos negocios permiten mayores retornos en el largo plazo para nuestros afiliados”.
Carolina Mery, gerenta de inversiones de Afp Habitat.
“Llevábamos más de cinco meses evaluando esta alternativa. Este es un trabajo que se hace con tiempo, fuimos construyendo el camino para lograrlo”.
Construir el camino
Sobre las negociaciones con Parque Arauco, Mery relató que “llevábamos más de cinco meses evaluando esta alternativa. Este es un trabajo que se hace con tiempo, fuimos construyendo el camino para lograrlo”.
En esa línea, aseguró que hace un tiempo “creamos un equipo especialmente dedicado a este tipo de inversiones con las competencias necesarias, que hoy lidera Rodrigo Ordóñez. De esta forma, hoy somos la primera AFP en hacer una inversión de este tipo”.
La primera puerta a la inversión en activos alternativos para los fondos de pensiones chilenos se abrió en noviembre de 2017, cuando entraron en vigencia las normas del régimen de inversiones de la Superintendencia de Pensiones, lo que fue posible tras la aprobación de la Ley de Productividad.
Desde ese entonces -y a medida que se han ampliado los límites- las AFP han buscado apuestas en el segmento de alternativos.
En el caso de Habitat, actualmente, incluyendo promesas de inversión, el 8% del fondo global de la administradora apuesta por activos alternativos.
Con todo, Habitat habría estado buscando y evaluando distintas oportunidades de este tipo hace tiempo y finalmente habría optado por la de Parque Arauco.
El rol de Ameris
Los intereses por la compra del 49% de los Premium Outlet de Parque Arauco comenzaron a inicios de año.
En febrero de 2024, DF reveló que Ameris se encontraba estructurando su fondo de inversión “Ameris Parauco Premium Outlets”, con el objetivo de levantar hasta US$ 50 millones para hacerse de los activos.En ese mes, la gestora comenzó el due dilligence de los activos y en marzo volvieron al mercado con un roadshow para inversionistas institucionales.
Sin embargo, conocedores del fondo relataron que dentro de los potenciales aportantes a los que se les presentó la propuesta, uno solicitó tener una participación mayoritaria en el negocio.
Cercanos a la parte vendedora, revelaron que Habitat compró los activos con la asesoría de Ameris. Así, esta última habría decidido no seguir adelante con su plan inicial y acompañó a la AFP en la transacción.
Costos y eficiencia
La fórmula por la que se aventuró Habitat es similar a la que ocupan fondos de pensiones de otros países, como por ejemplo, los canadienses, que hacen inversiones directas en activos alternativos, aunque a diferencia de otros mercados, el chileno es más pequeño y las AFP tienen un régimen de inversiones distinto, enfocado en límites.
Dentro de las ventajas de realizar inversiones directas está el costo y la eficiencia. En cuanto a esto última, en una operación de este tipo es más complicado hacerlo a través de un fondo, porque hay que buscar a varios aportantes que se interesen por ingresar al mismo tiempo y de la misma manera.
No obstante, otras veces es la contraparte (quién vende) el que prefiere que sea un solo comprador.
Como en Chile las AFP no acostumbran a ir solas en un proceso de este tipo, en el mercado ven que la estrategia de Habitat podría marcar un precedente y significar que las administradoras de fondos de pensiones sean vistas como una contraparte para invertir de manera directa en negocios de esta envergadura.
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