Alzas más moderadas en el precio de venta y arriendo de viviendas, junto a menores rentabilidades, han comenzado a disipar las alarmas sobre una eventual burbuja inmobiliaria en aquellas zonas de Santiago en las que se advertían síntomas hace algunos meses atrás.
El estudio de estas cifras demuestra una merma en el dinamismo del mercado inmobiliario que se sustenta en que los precios de las viviendas han alcanzado su nivel máximo y han comenzando a estabilizarse, según adelanta un estudio de la tasadora inmobiliaria Arenas & Cayo.
En el segmento de departamentos, que en el momento del “boom” registraba los incrementos más notorios en comunas como Las Condes o Providencia, la tendencia alcista parece haberse moderado.
La rentabilidad promedio del mercado de departamentos en la Región Metropolitana durante este año es del 6,84%, manteniéndose prácticamente inalterable respecto del 6,75% de 2012. Si bien el promedio es levemente superior, existen comunas como Providencia, Lo Barnechea o Huechuraba donde el negocio de comprar viviendas para arrendarlas ya no es tan atractivo como hace un año.
De hecho, este frágil incremento en el promedio se explicaría por el rezago que muestran algunas zonas en las que los valores de venta siguen subiendo, explica Cristián Gutiérrez, gerente de estudios de la firma. “De este modo, la moderación en los precios irá contagiándose por el resto del mercado, lo que significa que los valores tenderán a aplanarse”.
La rentabilidad, además, ha caído por los altos valores de compra que tienen que ser traducidos en arriendo, donde cuesta mucho más hacer grandes ascensos. Por lo que el delta entre arriendo y compra se está estrechando.
Con respecto a las casas, este menor dinamismo resulta mucho más palpable al ser la rentabilidad de éstas del 6,5% anual en promedio, cifra que se compara con el 6,7% de 2012. (ver página 10)
En términos generales, cuenta Gutiérrez, “dado que hay señales externas negativas que están subiendo la tasa de interés, los precios se están estabilizando. “Por lo tanto, la presión alcista del año pasado se está reduciendo especialmente en las comunas que en general muestran mayor dinamismo, como son las del sector oriente y Santiago”, dice.
Rentabilidad anticipa cambio en la tendencia
Entre las distintas zonas de la capital se observan caídas en Providencia, donde la rentabilidad de los departamentos ha bajado moderadamente del 6,27% al 6,12%; en Lo Barnechea, zona en la que registra un 6,09% frente al 6,31% del período anterior; o Huechuraba donde pasa de 7,09% a 5,53% actual.
Mientras en Ñuñoa se mantiene prácticamente estable, en Las Condes sube del 6,22% al 6,55%. Sin embargo, el salto es muy menor si se tiene en cuenta que en 2011 fue del 5,71%. El incremento de este año se entiende porque entre 2008 y 2012 se produjeron aumentos excepcionales del 72% en los valores de venta y la demanda se ha trasladado hacia la opción de arriendo. “Una persona que no está dispuesta a mudarse a otra comuna y que considera que se le encareció el crédito se decide por el arriendo”, comenta Teodosio Cayo, gerente de la tasadora.
Otras de las zonas en las que la rentabilidad cae son San Joaquín, San Bernardo o La Cisterna. No obstante, la rentabilidad sigue siendo alta en esta última con el 7,67%.
En el sector oriente, Vitacura representa la excepción con 6,5%, cifra que obedece a que todavía ofrece espacio para el crecimiento, no existe exceso de oferta y la demanda se ha mantenido vigorosa.
Sin esta excepción y Santiago Centro, cuya rentabilidad crece porque sus precios se mantienen relativamente bajos, la mayoría de las comunas están alcanzado su peak de crecimiento, enfatizan desde la tasadora.
Las advertencias y las reacciones
POSIBLE VULNERABILIDAD DEL MERCADO
En el Informe de Estabilidad Financiera del primer semestre de 2012, la entidad rectora advirtió que los mayores precios de las viviendas en algunas comunas podrían extenderse a otras zonas en la medida que la disponibilidad de terrenos se tornase más restrictiva. Esto, se aseguraba, debería ser contemplado por las empresas del sector en sus decisiones de ahorro y financiamiento, dado que los posibles escenarios de riesgo podrían impactar en ellas. En la edición del segundo semestre el organismo también informó de las complicaciones que podría generar la expansión de la oferta de viviendas en el corto plazo.
CREACIÓN DE UN GRUPO DE ANÁLISIS
Con el fin de monitorear los riesgos, en noviembre del pasado año el Consejo de Estabilidad Financiera creó un grupo que contaba entre sus miembros con el presidente del BC, Rodrigo Vergara.
INFORME DE LA BANCA
A principios de diciembre de 2012 se conoció un informe encargado por la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) que descartaba la presencia de burbuja.
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