Vive en Curauma, pese a que sus oficinas -ubicadas en un par de locales de un edificio cercano al Apumanque- están en Santiago. En una de ellas, el papel mural exhibe un inmenso mapa de Santiago, con todas sus avenidas y calles, que Renzo Silva Véliz se sabe casi de memoria. Su teléfono suena a cada rato y él responde dando directrices.
Entra un arquitecto y le indica que pronto deben ver un desarrollo en Rengo. Es el fundador y gerente general del Grupo DDI, Grupo de Desarrollo Inmobiliario, que según su página web se dedica, desde enero del 2010, a la asesoría en inversiones inmobiliarias. Y aunque el giro es amplio, DDI lleva ya un tiempo asociado a nivel masivo y público a un negocio que se ha expandido de forma vertiginosa por Chile: los malls chinos.
DDI -cuya dueña es la señora de Silva, Lissette Díaz Stober, aclara el empresario- no es la propietaria de estos complejos, sino que asesora a diversos grupos chinos en su instalación en Chile con este negocio de retail. Trabajan, según él, con siete grupos chinos, y ya se internacionalizaron.
Estación Central y una Raptor blindada
Es oriundo de la Región de Valparaíso. Luego de haber desarrollado negocios inmobiliarios -recién salido del colegio fue vendedor de casas prefabricadas en Quilpué, para subsidio (ver recuadro)-, inició formalmente Grupo DDI, desarrollando terrenos para supermercados, formatos de strip center y placas comerciales, activos con renta, contra comisión, insertándose de lleno en el mundo del retail.
Pronto otro negocio vinculó a Silva con la incursión china en el retail. Había tenido estas famosas tiendas “todo a $ 500”, de las que llegó a tener unos cinco locales, y sus proveedores eran chinos de Estación Central. “Mi primer cliente fue Pin Mari”, dice, una importadora que traía productos de China, que había desarrollado malls chinos en España y buscaba locaciones en Chile.
Silva cuenta que no fueron pocas las dificultades iniciales. “Nuestros comienzos fueron súper duros”, relata. Por un lado, hubo reticencia a arrendarle a comerciantes chinos, que tenían fama de dejar botados los locales. Y, por otro lado, estaba el modo de hacer negocios de los chinos.
“Trabajaban mucho con efectivo. No conocían un cheque. Muchos corredores los habían estafado, porque los chinos son confiados y trabajan con la palabra. Les da lo mismo un documento, lo que les dices es ley”, cuenta.
Justo era la época en que el grupo SMU empezaba a desocupar locales de las cadenas regionales, por lo que se le abrió la oportunidad con estas ubicaciones.
“Don Fernando Ureta, que era el gerente de la inmobiliaria de SMU, me dijo ‘te voy a arrendar el primer local’. Gracias a SMU, que nos dio la oportunidad, empezamos a colocar locales”, cuenta Silva. En total, una veintena de locales de este grupo supermercadista se transformaron en malls chinos, a partir de 2016. Entre ellos, uno en Chiguayante, otro en Reñaca y otro en Los Andes.
Tras aquel primer cliente, el boca a boca trajo más. En su mayoría, cuenta, inversionistas de segundas generaciones venidas de España, por lo que hablan castellano.
“Cuando partimos, ningún chino tenía marca, todos eran ‘mall chino’. Pero no todos son lo mismo”, dice Silva, por lo que al colocar los primeros locales en SMU les aconsejó poner una marca. La primera fue Tu Hogar, con unos 10 locales. Luego les aconsejó dejar de lado el efectivo y sacar cuentas corrientes en los bancos. “Yo tenía una Raptor blindada”, grafica Silva sobre los inicios.
Hoy Silva dice que trabaja con siete grupos de malls chinos en la gestión inmobiliaria -Alistore, Grupo Feliz, Nueva Era, Gran Shanghai, Muralla China, Gran Muralla y Marketches-, que le aportan la parte más importante del negocio. “Casi el 60%. Pero no es que mi mercado objetivo sea solamente el chino”, aclara, pues el otro 40% sigue siendo el negocio de renta comercial en general, con clientes como Smart Fit, Uno Salud, SMU, Doctor Simi.
Silva calcula que tiene instalados unos 180 malls chinos. “Tengo el 80% del mercado (…) Lo conozco mejor que nadie”, dice, resaltando que no sólo hace corretaje de propiedades, sino que les hace estudios de mercado y les analiza la factibilidad económica y comercial, con una asesoría integral. Eso ha implicado que DDI hoy sea un conjunto de unas 16 unidades de negocios relacionadas, desde constructora, aplicaciones, seguridad, o una plataforma de ronda de guardias. Incluso contrataron una traductora china chilena, Ada.
Un mall ad portas de inaugurar en Curauma
A nivel nacional, uno de los grandes proyectos que trabajan es Boulevard 68, un desarrollo inmobiliario en Curauma, cerca de la Copec, comprado el terreno con la familia Castañeda y donde habrá un mall del grupo Gran Shanghai, que incluye varias tiendas, como Starbucks y Burger King. Construido desde cero, el complejo lo inaugurarán en junio. Y no será el único en Curauma, pues ya prevé otro desarrollo en esa misma zona para un mall chino.
“El 2024 tenemos para abrir ocho locales más”, cuenta Silva, de varios grupos chinos, en Iquique, Antofagasta, Concepción. Temuco y Puerto Montt.
En el plano internacional, DDI en 2023 instaló un mall en Iquitos y otro en Lima. Y en México llegaron con ocho en el DF, relacionados con Grupo Feliz y Gran Shanghai. Todos negocios a cargo de Lissette Díaz Stober.
Silva reconoce que la internacionalización no ha sido fácil. Cerraron dos malls en Lima, que no funcionaron, y ya han descartado mercados que prospectaron, pero que no cumplían las condiciones, como Bolivia. En Perú, la informalidad complicó, mientras en Bolivia vieron que el mercado era demasiado nacionalista en productos y están más acostumbrados a las ferias, dice Lissette Díaz.
“La internacionalización siempre se está viendo. Estamos viendo otros países: Costa Rica, Puerto Rico, Ecuador. También Arabia Saudita”, dice Silva. “Los mercados que busco son los que los mismos chinos me van diciendo”, complementa Lissette Díaz.
“No hay que decir ‘los chinos vinieron a hacer quebrar a las multitiendas’”
- ¿Qué vieron los chinos de este rubro en Chile?
- Primero fueron a Argentina. El chino es como un gitano, va donde está el negocio. Y casi todo el producto que se vende (en Chile) es chino. Falabella compra en China. Además, Chile tuvo entre 2010 y 2014 un crecimiento fuertísimo en centros comerciales.
- A su vez, ¿por qué en Chile enganchó tanto el mall chino, si aquí hay un desarrollo muy fuerte de los centros comerciales tradicionales, Parque Arauco, Mall Plaza, por nombrar ejemplos?
- Porque el producto es más económico. Entras a un mall chino con $ 20 mil y vistes a un cabro chico de la zapatilla al polerón. Es fundamentalmente un tema precio. La gente hoy no tiene el poder adquisitivo que tenía antes. Chile tampoco nunca ha tenido gran poder adquisitivo, y está peor. Con un sueldo de $ 600 mil, van a un mall chino y compran una taza a $ 300, lápices a $ 50.
- ¿Hay un perfil del cliente del mall chino?
- No. Tienes mall chino acá en Las Condes, en Vitacura, Los Dominicos. Es súper transversal.
- ¿Las grandes superficies las siente como competencia?
- Es que yo estoy metido adentro, en Mallplaza, en Parque Arauco. Es una tienda más. No es competencia. Son temas inmobiliarios, el negocio de ellos es arrendarles a locales comerciales y mientras más locales tengan, mejor. Es una tendencia que va a seguir. Hay coexistencia. Falabella, Ripley, todas estas multitiendas tomaron sus negocios y vieron que era más rentable seguir vendiendo por internet, concentrarse en sus mejores tiendas, y el resto lo arriendan. No hay que decir “los chinos vinieron a hacer quebrar a las multitiendas”. Mentira. Nadie ha hecho quebrar a nadie.
- Hay gente que en privado le dice el zar de los mall chinos…
- No es que sea el zar, lo que pasa es que todos hablan conmigo (…). Fue nuestro boom. Hice crecer a Alistore, con 30 locales de un paraguazo, con Montserrat. Tengo una cantidad enorme de clientes.
Los inicios en el Paradero 28 de Quilpué
Nacido en Viña del Mar y criado en Santa Inés, Renzo Silva Véliz (47) estudió en un colegio en Cerro Castillo, el hoy Liceo René Descartes, del cual salió con 16 años recién cumplidos. Y aunque siguió Ingeniería Civil Industrial -primero en la Universidad de Aconcagua y luego en la Universidad Marítima de Chile-, inmediatamente salido de la enseñanza media comenzó su vida laboral.
Su primer trabajo fue en una constructora local, llamada Gabriela Mistral, ligada a Pedro Lagos, que se dedicaba a la construcción y venta de casas prefabricadas en Quilpué. Silva hacía de vendedor los fines de semana y en el verano, mientras en paralelo estudiaba. “Mi familia no era de plata. Empecé a vender casas prefabricadas. Me fui a meter a las poblaciones, con la gente de escasos recursos. Así partí con el tema inmobiliario. Y me pagaba los estudios”, rememora Silva, en una época -en los años ‘90- en que el déficit habitacional era alto y los primeros gobiernos de vuelta a la democracia estaban dando mucha prioridad a los subsidios habitacionales.
A raíz de las buenas ventas, Silva quedó como jefe de vendedores. Organizaba grupos y juntas de vecinos en la zona de Huanhuali y el paradero 28 de Quilpué, donde muchos habitantes eran dueños de terrenitos, pero se autoconstruían. Él comenzó a ofrecer esta otra solución habitacional: “Yo vi esa veta de negocios y empecé a explotarla. Era fácil la tramitación del subsidio. Y me ganaba una comisión que pagaba Pedro. En el 2000 tenía poblaciones enteras en el paradero 28 de Quilpué, construimos casi todas las casas”.
Con esa experiencia, armó su propia corredora, RS Propiedades, lo que profundizó su relación con la banca, con la que también empezó a trabajar en la gestión de las propiedades que los bancos retomaban por no pago de dividendos, en la Quinta Región. Banco Estado y el Banco Sudamericano fueron los primeros con los que trabajó. A esas alturas Silva había egresado, “pero nunca me titulé. Porque era caro.
Ganaba buena plata y nunca me entró el bichito de ejercer la carrera, sino que la empecé a ocupar en lo que estaba haciendo. Le metí ingeniería al asunto”, dice.
A su vez creó TV Propiedades, en sociedad con un ya fallecido socio, Adolfo Rodríguez, con un programa en el Canal 4 de la Quinta Región, para mostrar propiedades.
La siguiente evolución, y muy impulsado por el negocio con los bancos, fue expandirse a Antofagasta, Concepción, Talcahuano y Temuco, e incursionar en la compra y venta de propiedades en remates. Y pronto derivó al rubro inmobiliario ya no sólo para fines habitacionales, sino para inversionistas, y a comprar propiedades para reconvertirlas con fines comerciales, para arrendarlas a empresas.
Trabajó con familias conocidas del rubro, de la Quinta Región, como los Castañeda, Lagomarsino, entre otras. Y luego, al expandirse a Santiago, con los Hites. “Mi primer cliente fue el family office de la empresa Hites. A don Isaac le gustaba comprar en el centro. Ahí conocí a Andrés, a Jaime”, cuenta Silva, por intermedio de los cuales conoció a más clientes, buscando activos de renta para inversionistas.
“Yo vengo de la misma camada que viene Micky (José Miguel) Rawlins, que era socio de Guillermo Harding; de Renzo Perocarpi”, cuenta, aludiendo a empresarios inmobiliarios de la Quinta Región.
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