La publicación del decreto supremo que introduce modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) ya comenzó a mover las piezas del sector inmobiliario. Con las nuevas reglas sobre la mesa, distintas firmas están acelerando sus planes en dos frentes: modificar proyectos que ya tienen en carpeta y preparar nuevos desarrollos.
Recordemos que entre los principales cambios que vienen con el decreto destacan la reducción del parámetro utilizado para calcular la densidad, que pasa de cuatro a 2,8 habitantes por vivienda, junto con mayores incentivos para construir cerca del transporte público, ajustes a las disposiciones sobre conjuntos armónicos y menores exigencias de estacionamientos en determinadas zonas.
La gerente inmobiliaria de GPS Property, Claudia Sepúlveda, señaló que la consultora ya empezó a recibir solicitudes de propietarios e inmobiliarias para realizar tasaciones y estudios de cabida bajo los nuevos parámetros.
Según explicó, uno de los principales cambios que estudia el sector es aumentar el número de unidades dentro de una misma superficie edificable, lo que favorecerá el desarrollo de departamentos más pequeños.
¿Dónde se concentrarán estas modificaciones? De acuerdo con Sepúlveda, el impacto podría ser relevante en sectores de precios elevados, donde las restricciones de densidad obligaban a desarrollar departamentos de mayor tamaño, como Vitacura, Ñuñoa y San Miguel.
Distintas compañías confirman a DF que ya tienen preparadas modificaciones para algunos edificios, sumando más unidades en la misma superficie.
También anticipó movimientos en zonas con buena conectividad al transporte público, como Santiago, Independencia y San Joaquín.
“Los candidatos naturales son los proyectos que aún no inician obras, pues poseen la máxima flexibilidad. El decreto da dos años para modificarlos, con hasta 20% más de superficie, pero no extiende la vigencia de los permisos. Hay permisos de 2021, ya prorrogados, que vencen en marzo de 2027, y esos proyectos deben moverse con celeridad”, enfatizó Sepúlveda.
Los casos
Para dimensionar el efecto que tendrá esta modificación normativa, DF conversó con una serie de inmobiliarias para conocer sus planes.
Una de ellas es Moller & Pérez-Cotapos. Su gerente general, Marcos Retamal, señaló que su prioridad es ingresar cuanto antes modificaciones a cinco proyectos que tienen en el sector oriente de Santiago, específicamente en Las Condes y Providencia.
En una línea similar, el gerente general de Deisa, José Tomás Santolaya, indicó que la compañía tiene dos proyectos que estaban a la espera de la nueva regulación, ubicados en Santiago Centro y Vitacura. Ambos serán modificados.
“No se trata de construir más metros cuadrados ni de subir en altura: el mismo edificio, con la misma superficie, nos permite ahora hacer más unidades”, explicó.
Santolaya también adelantó que la inmobiliaria evalúa iniciar nuevas inversiones mediante la compra de tres terrenos.
Desde Exxacon, el gerente de Desarrollo Inmobiliario, Víctor Ortega, explicó que actualmente están analizando un proyecto que, bajo los parámetros anteriores, contemplaba una densidad cercana a 120 unidades y que, con la nueva normativa, podría acercarse a 180.
A ello se suma que la compañía espera ingresar al menos un nuevo proyecto en el mediano plazo.
Otro caso es Echeverría Izquierdo Inmobiliaria. Su CEO, Sebastián Echeverría, señaló que actualmente están trabajando en la modificación de un proyecto en desarrollo, donde las nuevas disposiciones permitirían incrementar en torno a un 17% el número de unidades.
Añadió que la empresa ha identificado nuevos proyectos que pasan a ser viables con la modificación y que está evaluando la adquisición de terrenos que antes no resultaban factibles.
Otras compañías, en tanto, siguen dimensionando el alcance. Desde Nahmias explicaron que se encuentran revisando su cartera para identificar eventuales oportunidades, aunque todavía no tienen definiciones concretas. El análisis considera proyectos en Las Condes, Lo Barnechea, Providencia, Santiago Centro y Ñuñoa.
En Ingevec, por su parte, señalaron que no contemplan modificaciones relevantes en sus proyectos actuales, dado que el impacto sería más bien marginal.
“Para nuevos desarrollos, en cambio, vemos un potencial importante. Creemos que esta modificación amplía significativamente la oferta de terrenos y abre oportunidades en otras comunas y ubicaciones donde se podrían desarrollar proyectos”, afirmaron desde la compañía.
Los efectos
Más allá de los ajustes a proyectos existentes, la industria anticipa efectos concretos en el mercado. Uno de ellos, explicó el director del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School de la Universidad de los Andes, José Miguel Simian, es que la reforma abre nuevas posibilidades para rentabilizar terrenos que habían perdido atractivo.
Según detalló, el deterioro de las condiciones del mercado había provocado que numerosos terrenos dejaran de ser viables, tanto desde el punto de vista económico como técnico. Sin embargo, con los nuevos parámetros, parte de esos suelos podría recuperar su atractivo para el desarrollo de proyectos.
¿Dónde se concentrarán estas oportunidades? Sepúlveda apuntó a Vitacura, particularmente al frente norte de avenida Kennedy, entre Gerónimo de Alderete y Estoril, donde se construyen tres estaciones de la futura Línea 7 del Metro. A ello suma el eje de avenida Vitacura, entre Las Catalpas y Américo Vespucio, además de sectores de Ñuñoa y San Miguel próximos a estaciones de Metro.
Otro de los efectos, explicó el gerente comercial de Deisa, Vicente Walker, estará en el precio total de las viviendas. Esto, debido a que la posibilidad de desarrollar departamentos de menor superficie permitirá incorporar unidades de menor valor en sectores donde actualmente predominan propiedades más grandes y costosas.
“Esto permitirá ofrecer viviendas con precios totales que hoy no existen en ciertos sectores, ampliando el perfil de personas que pueden acceder a vivir en esas ubicaciones”, enfatizó.
Pese a las expectativas que ha generado la nueva normativa, Simian advirtió que todavía es difícil anticipar cuándo comenzarán a materializarse estos efectos, considerando el elevado stock de viviendas disponibles.
A ello se suma, señaló el académico, la eventual reacción de los municipios frente a las nuevas disposiciones. Según explicó, algunas administraciones comunales podrían intentar establecer restricciones que dificulten su aplicación, generando una respuesta contraria a los incentivos que busca introducir la reforma.
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Laura Guzmán
