En paralelo a la disputa que libra el Ministerio de Agricultura en su cruzada por endurecer los criterios para autorizar loteos, otros organismos han puesto la lupa sobre el creciente desarrollo inmobiliario rural.
Durante 2022, tanto el ministro de esta cartera, Esteban Valenzuela, como el de Vivienda, Carlos Montes, llamaron a revisar el régimen tributario de las parcelas de agrado.
Asimismo, el Servicio de Impuestos Internos (SII), al actualizar su catálogo de operaciones potencialmente elusivas incluyó algunos casos de comercialización de loteos que esconden caminos construidos, para así no pagar IVA en la transacción.
“Quedan en evidencia casos de propiedades que efectivamente cumplen con las normas que regulan estas construcciones, pero también edificaciones que no cuentan con documentación municipal, referidas a permisos o recepciones municipales”. SII
Sin embargo, los ojos no solo se posan sobre el momento de compra y venta de los terrenos, sino que también en lo que viene después, como por ejemplo, el pago de contribuciones.
Consultado por este medio, el SII señaló que “a través de los procesos de fiscalización, quedan en evidencia casos de propiedades que efectivamente cumplen con las normas que regulan estas construcciones, pero también edificaciones que no cuentan con documentación municipal, referidas a permisos o recepciones municipales”.
En Contraloría también se han encendido las alarmas. El 7 de octubre de 2022, la oficina de Los Ríos publicó un informe de la fiscalización desarrollada en 2021 en la ribera del Lago Ranco, en el que “detectó 318 obras, ya ejecutadas, correspondientes a 95 ocupantes ilegales”.
Por ejemplo, en la comuna de Futrono -entre los condominios Las Vertientes, San Andrés, Puerto Guarda, El Mirador, Golfo Azul y May Tue-, la entidad registró un total de 115 construcciones sin recepción definitiva de obras y 60 sin permiso de edificación.
La fiscalización del SII
Si bien el SII no lleva un registro de las parcelas de agrado propiamente tal, ya que solo distingue entre una serie Agrícola y otra No Agrícola, realiza planes de fiscalización anuales en bienes raíces en los que sí contempla el tema.
“Este plan incluye probables casos de predios clasificados en la Serie Agrícola, referidos principalmente al segmento de propiedades que registran superficies menores a dos hectáreas (ha), con características de ‘Parcelas de Agrado’, debiendo estar clasificadas en la Serie No Agrícola”, explicó el SII.
Para determinar esto, el organismo verifica la realización efectiva o potencial de actividades agrícolas, forestales o ganaderas. Si no es el caso, debe pasar a formar parte de la Serie No Agrícola.
“Muchos de estos inmuebles pasan a ser netamente residenciales, debido a la dinámica de expansión y escasez del territorio en las grandes urbes”, agrega el servicio.
¿Cambios regulatorios?
Dadas las irregularidades observadas en torno a las subdivisiones, sumadas a su impacto ambiental, el gobierno planea ingresar un proyecto de ley para regular las parcelaciones.
Alberto Alcalde, socio de Puga Ortiz y que tiene entre sus especialidades el rubro inmobiliario, considera que la regulación ya es clara: “Es libre dividir y vender, pero no cambiar el destino del bien agrícola (…) No es que haya desorden, hay incumplimiento y otra vez falta de una adecuada fiscalización”.
Eso sí, considera que se podría retocar la ley para requerir “niveles mínimos de urbanización”, como soluciones de alcantarillado y recolección de basura.
En esa línea, Bernardita Doren, counsel de DLA Piper en Chile y especializada en el área inmobiliaria, señala que por protección ambiental, es necesario “fortalecer la regulación y potenciar los mecanismos de fiscalización cuando los referidos proyectos generen efectivamente nuevos núcleos urbanos”.
Francisco Argüello, asociado senior de este estudio, opina que hace falta certeza para el sector y que un desarrollador inmobiliario no debiera tomar decisiones pensando en que las contribuciones “se pueden disparar en cualquier momento, o sin saber si una futura venta quedaría afecta a IVA”.
El socio de IVM Abogados, Héctor Vidal, es más crítico y dice que la regulación es deficiente, pues ha permitido una serie de abusos. Hay proyectos “con cientos de lotes en venta, los cuales tienen únicamente un fin habitacional, no agrícola. El impacto de loteos habitacionales en zonas rurales es tremendo y se han concretado precisamente por la falta de una regulación que cubra dicho supuesto”, postula.
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