En un mercado en que el precio de las viviendas va al alza, BBVA advierte la existencia de un desacople de 5,7% entre este ítem y los fundamentos que lo explican.
"A pesar de la desaceleración económica, continúan las alzas de precio en algunas comunas", explica Jorge Selaive, economista jefe de la entidad bancaria en el marco de su reciente informe "Situación Inmobiliaria en Chile 2014".
Explica que este fenómeno se da con más fuerza en barrios específicos del sector oriente de Santiago y de comunas mineras del norte. Además, señala que esta situación se acentúa en las casas más que en los departamentos.
En este escenario, Selaive enfatiza que no ven compatibilidad en que los precios suban, porque "las alzas recientes se podrían explicar por un menor stock y tasas de crédito hipotecario históricamente más bajas, que obviamente llevan a la gente a comprar viviendas, pero no en un escenario donde el mercado laboral se deteriora y las tasas de interés suben".
A continuación asegura que el abanico de riesgos genera que a nivel agregado el precio de las viviendas debería retroceder en torno a 5% ó 6%".
Ante el argumento que han esgrimido desde la construcción, justificando los mayores precios por la escasez de terrenos y su consiguiente encarecimiento y en paralelo una demanda que crece más que la oferta, el especialista de BBVA plantea que "en Manhattan con la crisis subprime los precios bajaron. El driver más importante no es la escasez, si no que el ingreso disponible de las familias".
El informe establece que esta tendencia alcista sólo podría mantenerse si el ingreso disponible de los hogares se recupera rápidamente o las condiciones financieras para comprar una vivienda permanecen extremadamente laxas.
Bancos bajarían su nivel de financiamiento
La visión respecto del mercado laboral que arroja el estudio de BBVA no es benigna.
"La tasa y creación de empleo hacia adelante no tienen vientos a favor, tampoco los salarios, por lo que el ingreso disponible de las familias podría tener algunos retrocesos en los próximos trimestres, y eso no es compatible, en ningún caso, con precios de las viviendas que sigan subiendo", detallan en el estudio. (ver gráfico)
Jorge Selaive precisa que en la fijación de precios de las viviendas serán más relevantes los factores macro en desmedro de los micro, es decir, el alto desempleo y/o los menores ingresos y la consecuente menor expectativa, primarán por sobre el alza en el valor de de terrenos, el costo de las materias primas y de la mano de obra.
El estudio analiza que la sana velocidad de venta que hasta ahora ha mostrado el mercado inmobiliario se debe a tasas de interés hipotecarias bajas, que justamente tendrían un quiebre hacia el alza.
Además, Selaive comenta que "el apetito por las economías emergentes, particularmente la chilena, está con vientos poco favorables, por lo tanto lo más probable es que tengamos spreads (premios) sobre las tasas de interés que sean superiores".
Lo anterior significaría, a su juicio, que el costo de fondeo de la banca para hacer préstamos hipotecarios subiría levemente.
Este escenario de mayores peligros en el plano económico llevaría a los bancos, dice Selaive, a ajustar la relación préstamo-valor o cobertura de préstamos para hipotecarios desde el 80% del valor de la propiedad que en general se está aplicando, con el objeto de minimizar el riesgo.
"Los bancos ya no están ávidos por un financiamiento de un 100% y hay actores que están tomando estándares mucho más bajos que eso", apunta.
Su estimación es que el financiamiento migre hacia máximos del 75%, añadiendo al mismo tiempo un criterio de mayor selectividad a la hora de establecer su cartera de clientes sujetos a crédito.
Sectores comerciales
"Los precios de las viviendas pueden ser más pegajosos que el de las unidades comerciales, como las oficinas", explican en BBVA y detallan que esto se debe a que en oficinas y unidades industriales la información corre más rápido, por lo que en estos segmentos los precios deberán corregirse a la baja con mayor rapidez.
En el informe se advierte que el mercado de unidades comerciales no se ve favorable, porque en los próximos dos años están entrando casi 300 mil metros cuadrados (m2) de oficinas y la capacidad de absorción del mercado sería sólo de unos 250 mil m2.
OJO con compras antes de iva
En BBVA hacen ver que habría un desincentivo para que las empresas construyan y comercialicen viviendas que sobrepasen levemente las 2.000 UF, pues éstas serán las de más bajo valor sin exención de IVA, por lo que no habría incentivos para que las constructoras desarrollen este tipo de proyectos.
Ante el llamado del gremio de la construcción a comprar antes de que se elimine el mencionado beneficio, el economista jefe de BBVA responde que "la demanda por viviendas no es inelástica, tiene muchos factores y algunos de ellos están asociados a la postergación de compra cuando hay convencimiento de las familias que los precios pueden retroceder", apunta.
Añade que "entonces, cuando dicen que van a traspasar la pérdida de este beneficio a precios, cuidado, que van a tener que encontrarse con la demanda".
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