Un recorrido por Estación Central y San Miguel basta para constatar el desarrollo inmobiliario que viven ambas comunas. El boom está lejos de terminar al mirar los permisos de edificación, ya que solo estos dos sectores concentran el 9% del total de viviendas con aprobación para construir a lo largo de los 346 municipios de todo Chile.
Así se desprende de un estudio realizado por la división de real estate de la auditora BDO, la que analizó el comportamiento de estos permisos en el país entre julio de 2014 y junio de este año.
Medido por unidades, Estación Central recibió el visto bueno para construir cerca de 8.000 viviendas en el periodo, equivalentes al 6% de todos estos documentos entregados por las municipalidades en un año. Esto es el doble de sus más cercanos perseguidores, Antofagasta y San Miguel.
En relación a la oferta potencial, aproximadamente 90% corresponde a edificación en altura, de ahí su impacto en el número de unidades.
El socio de real estate de BDO, Nicolás Herrera, dice que la comuna “se ha transformado en un referente inmobiliario, asociado a que Santiago Centro -que tuvo un apogeo debido a las políticas de repoblamiento- está más restrictivo y su símil más cercano es Estación Central por cercanía y conectividad”.
Agrega que el segmento que antes buscaba vivir en Santiago Centro ahora lo debe hacer en Estación Central. Y la industria lo sabe, siendo una demostración el remate del “paño de los circos” en Alameda esquina General Velásquez que fue adjudicado a SuKsa por 50 UF/m2, precio inédito para el sector.
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, destaca que siempre Santiago Centro ha sido líder en venta de unidades en la capital, pero entró en un proceso de regulación de alturas y densidades que ha afectado su crecimiento.
“Por eso Estación Central actúa como una comuna rebalse de Santiago Centro, con un tipo de construcción similar”, explica.
En los sectores más atractivos de Estación Central, la normativa no tiene limitaciones de altura ni densidad, lo que hace más rentable la ejecución de los proyectos por parte de las inmobiliarias.
San Miguel es la tercera comuna con mayores unidades potenciales y la segunda en la capital. Para Domínguez esto se explica porque “ha sido reconocida como apetecida por los sectores medios de la población, con buenos accesos y cerca de servicios”.
En esta zona se aprobó la construcción de más de 3.500 unidades en su mayoría en desarrollo de departamentos.
Caso de Antofagasta
Pese a la disminución de la actividad minera, Antofagasta aparece como la segunda mayor comuna con permisos de edificación, alcanzando las 4.000 unidades.
El presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) de la ciudad, Andrew Trench, señala que ésta todavía presenta déficit relevantes de viviendas, por lo que se requiere mayor inversión, independiente del ciclo minero. Asimismo, sostiene que la reforma tributaria también ha impulsado la decisión de las inmobiliarias por presentar proyectos a la autoridad.
Herrera opina que “si bien es llamativa la posición de Antofagasta, el resultado tiene que ver con un factor especulativo porque siempre el inversionista o el comprador está esperando que la minería sea el puntal de la economía chilena. Además, hay que considerar que los proyectos de este rubro son a 10 o 15 años”
Las Condes gana en superficie
Si se mide por metros cuadrados, el listado es encabezado por Las Condes, seguido por Antofagasta y Lo Barnechea. Esto se explica porque los productos ofrecidos en estas comunas son de metrajes superiores que, por ejemplo, a los de Estación Central o Santiago Centro.
“Las Condes se posiciona como una de las comunas con mayor superficie promedio y no está en el listado de mayores unidades debido, específicamente, a que apuestan por un segmento mayor. Lo mismo con Lo Barnechea”, recalca Herrera.
En este indicador ocupa el cuarto lugar, mientras que Colina la quinta posición, gracias a proyectos de casas.
Reforma tributaria
En términos generales, los permisos de edificación de los últimos 12 meses móviles (julio 2014 a junio 2015) muestran un aumento del 1,37% en cuanto a volumen de unidades y de 3,37% en lo referido a superficie respecto a igual período anterior, impulsado, dicen en BDO, por la reforma tributaria, ya que para los proyectos con permisos de edificación obtenidos este año estarán exentos del cobro del IVA a la construcción.
“La principal variable que gatilla el mayor dinamismo que debiese tener la industria está asociado a los timming que estableció la reforma. Para los proyectos que cuenten con permiso de edificación durante este año y que promesen durante 2016 estarán exentos del pago del IVA”, explica el experto.
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