El fin del beneficio del IVA a la construcción, que se prevé gatillará a partir de 2017 un aumento del 8% en los precios en las viviendas, no sólo está incentivando a propietarios a adquirir una vivienda, sino que también a muchos inversionistas.
En efecto, en la industria inmobiliaria están viendo que parte del impulso que se ha registrado en las ventas durante el primer trimestre del año, se explica por este tipo de compradores, los que ya explican parte importante de las ventas, más que en registros anteriores.
En los primeros tres meses del año, las ventas en el mercado inmobiliario han registrado un avance de 3%, lo que se traduce en 16 mil viviendas adicionales, de las que casi 12 mil corresponden a departamentos.
La oferta inmobiliaria ha subido 13,3%, según arrojó un informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Parte de este crecimiento lo están absorbiendo los inversionistas.
Inversionistas hormiga
La inmobiliaria Paz, que mantiene una oferta de 1.900 departamentos en la Región Metropolitana, es una de las firmas que ha visto un aumento en las compras que se realizan con fines de inversión.
“Tradicionalmente un 30% de las ventas corresponde a este segmento, cifra que en algunas comunas de Santiago ha aumentado en torno al 35%”, comenta Claudia Zapata, gerente Comercial de Paz Corp.
Una situación similar, aunque más marcada, es la de Ralei Inmobiliaria. “Hemos calculado que cerca del 70% de las compras a la fecha corresponden a inversionistas hormiga, family offices o fondos de inversión. A la fecha tenemos 891 unidades vendidas por concepto de inversión”, comenta Andrés Ergas, gerente Comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, firma que tiene una oferta de más de 1.900 departamentos en Providencia, Santiago Centro, Independencia y Ñuñoa.
En Inmobiliaria Aconcagua -ligada a SalfaCorp y que tiene más de 2.000 viviendas en construcción, donde el 60% está comprometida-, dice que la presencia de inversionistas ya alcanza el 35% de sus ventas.
“Existen buenas condiciones de acceso al crédito, con tasas de interés muy atractivas que incentivan la compra de inversionistas hormigas; hay una buena tasa de ocupación de arriendos y un bajo período de vacancia que hace atractiva la inversión, y una alta plusvalía en los últimos años, que ha motivado la entrada de nuevos inversionistas”, explica el gerente comercial de Aconcagua, Hanna Hodali.
En el caso de Inmobiliaria Desco, la participación de inversionistas en sus proyectos es mayor en departamentos que en casas. Poseen una oferta de 840 departamentos, donde el 28% ha quedado en manos de inversionistas, y 120 unidades en casas, donde este tipo de compradores explican el 10%.
“Estos inversionistas han aumentado en el último año producto del apuro por comprar sin IVA, ya que garantizan hoy -comprando en blanco- un precio entre un 8% y 12% más bajo que el que tendrá la misma vivienda al momento de su escrituración, lo que es un excelente negocio”, explica Juan Pablo Monge, gerente general de Inmobiliaria Desco.
En el caso de la inmobiliaria Deisa, del grupo Santolaya, la presencia de inversionistas en sus ventas ya alcanzan el 25%, comenta su gerente Josefina Santolaya.
El factor bancario
En la industria coinciden que algunas de las razones por la cual los inversionistas está apostando por la cartera inmobiliaria se explica porque, una vez implementado el IVA y, además, el inicio de las mayores provisiones bancarias para créditos hipotecarios, contemplado para inicio de 2016, el negocio de renta de inmuebles irá al alza.
“Esto hace que las opciones de arriendo a futuro van a ser más atractivas porque va a haber más dificultad, ya sea por mayor precio por el IVA o por crédito, y claramente el inversionista está mirando eso”, comenta el gerente de estudios de la CChC, Javier Hurtado.
Teresa Campos, director consulting division en Colliers, comenta que éste es un fenómeno que ha surgido en los últimos años con rentabilidades que promedian el 6%.
“Dentro del escenario inmobiliario más reciente, destacan algunas iniciativas de proyectos residenciales que se están pensando para rentar en 100%, pero todavía se trata de un mercado emergente”, aclara.
Para Ergas, las mayores exigencias bancarias serán clave en el aumento de arriendos. “En los próximos meses veremos una disminución paulatina en el financiamiento hipotecario y el acceso al crédito será más complicado para un segmento de la población, lo que presionará la demanda de arriendos”, asegura.
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