La desaceleración económica y la entrada de mayor oferta ha generado una "tormenta" en el mercado de las oficinas, especialmente entre los edificios ícono de Santiago: Titanium La Portada y Torre Costanera.
La disponibilidad de espacios está en torno al 10% promedio, el mayor índice en años, lo que se traduce en una dura competencia entre los desarrolladores y un empoderamiento de los clientes.
El futuro traslado de la alemana Bayer desde Titanium a Torre Costanera es, para algunos, la demostración de la fuerte competencia que hay en el mercado.
La torre ligada a Sencorp, Bethia y el fondo Deka cuenta con poco más de 6.000 m2 disponibles para arriendo, aunque hace un mes era mayor. A su vez, dicen agentes del mercado, Torre Costanera -propiedad de Cencosud- tendría entre 8.000 m2 a 10.000 m2 disponibles para renta.
Según información que circula entre los brokers, aparecen en Torre Costanera como "no disponibles" los pisos 17, 18, 19, 21 y 22. En esta categoría entran clientes con contrato firmado, promesado o con negociaciones avanzadas. Este catastro es realizado por JLL, empresa encargada de la colocación.
Además de Bayer y el estudio de abogados Baker & Mckenzie, fuentes del mercado dicen que Cencoud estaría en negociaciones avanzadas con tres a cuatro firmas más. Consultado JLL por ambas informaciones, declinaron referirse a ellas.
Mientras que para Titanium las mismas fuentes comentan que han tenido un alza en su absorción. De acuerdo a datos de la consultora GPS, el edificio tiene una vacancia de 11,65%.
Cualidades y precios
Para el mercado, estas edificaciones son los mejores productos destinados a oficinas en el país, Pero tienen fortalezas y debilidades.
Por Titanium destacan que sus oficinas están habilitadas, ítem que requiere al menos de 20 UF/m2. Además, tiene cinco años de operación, por lo que ya están solucionados los inconvenientes de la puesta en marcha. Junto a esto, ya pasó la "prueba de fuego" para un edificio de 200 metros de altura: el terremoto de febrero de 2010.
Cuando el proyecto desarrollado por Sencorp y Bethia entró al mercado la vacancia era menor y se arrendó totalmente en menos de un año a precios, en todos sus espacios, por sobre 0,6 UF/m2.
Sin embargo el bajón minero provocó una salida de clientes como Fluor o Bechtel, algunos por no renovación de contratos, mientras que también se registraron casos de término anticipado del acuerdo. De todas formas, en el mercado comentan que su vacancia es sana.
Si bien los precios varían según la duración del contrato, brokers comentan que para Titanium se mueve entre 0,59 UF/m2 y 0,62 UF/m2.
A pocas cuadras, Torre Costanera posee plantas más eficientes porque los pilares ocupan muy poco espacio, logrando que se requiera arrendar menos superficie para disponer al mismo personal.
El precio de lista de Torre Costanera es 0,63 UF/m2 para los pisos más bajos, no obstante, en la industria señalan que los acuerdos cerrados están bajo los 0,6 UF/m, esto porque Cencosud ofrece meses de gracia -entre cuatro a ocho-, financiar habilitación y descuentos para adquirir equipamiento.
El punto en contra, señalan otras fuentes, es que al ser un edificio nuevo deberá enfrentar la etapa de resolución de inconvenientes, típicos en este tipo de construcciones. Sin embargo, la torre ingresa en la categoría World Class, similar a lo que se hace en grandes urbes de EE.UU.
Situación del mercado
El gerente de la división de oficinas de GPS, Francisco Rojas, cuenta que la vacancia del subsector Providencia Oriente, donde está Torre Costanera Center, es 14,87%, superando al promedio. Sin embargo, la absorción fue de 1.916 m2 y el promedio de precios subió de 0,52 UF/m2 a 0,56 UF/m2, por el efecto de Costanera Center.
La vacancia en el subsector El Bosque-El Golf, a la que pertenece Titanium, es 5,54%, su precio promedio también es 0,56 UF/m2, pero en el último trimestre registró una absorción negativa de 4.605 m2.
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