La reforma tributaria llegó al Congreso y su propuesta en materia inmobiliaria está en la mira de diferentes actores, entre ellos, los fondos de inversión que participan de este negocio.
Bajo el actual régimen normativo los fondos de inversión públicos y privados están exentos del pago de Impuesto de Primera Categoría (IDPC) y cuentan con una tasa adicional preferente de 10% para la tributación hacia el exterior. La propuesta tributaria del Gobierno modifica parte del régimen impositivo de los ingresos provenientes de este negocio.
En el caso particular de los fondos de inversión privados se propone que pasen a ser contribuyentes de IDPC, a excepción de aquellos que invierten en capital de riesgo y estén certificados por Corfo.
En los fondos de inversión públicos, se establece que la distribución de dividendos a personas jurídicas tribute con IDPC, mientras que los no residentes tributarán impuestos finales según reglas generales.
Para la abogada tributarista y socia de MBC Abogados, María Teresa Cremaschi, estos cambios significarán mayores pérdidas para los fondos públicos, ya que, por norma, estos deben repartir toda la “caja” o beneficio neto percibido.
“No me atrevería a decir que la finalidad es matar los fondos públicos porque no es así, pero si uno más o menos entiende el negocio y cómo funcionan los fondos, vas a tener que obligatoriamente pagar impuesto de primera categoría ante cualquier reparto. Entonces, deja de ser un vehículo interesante de inversión”, recalcó.
El socio de Prieto Abogados, Leonidas Prieto, señaló que una mayor tributación de los fondos incidirá en una menor inversión en proyectos de mayor riesgo. En el caso inmobiliario, por ejemplo, una caída en la rentabilidad de estos proyectos a raíz del cambio tributario se traduciría en menor construcción y oferta residencial.
“Eventualmente las administradoras de fondos podrían ver disminuida su actividad si en el futuro se reducen los proyectos cuyo financiamiento de capital hasta ahora solía estructurarse a través de este tipo de vehículos”, dijo.
Otro punto de preocupación para Cremaschi, es la tributación de impuestos para los extranjeros, quienes si bien quedaban sujetos a un impuesto del 10% cuando se iban, ahora enfrentarían impuestos más altos según reglas generales.
“Va a afectar porque muchos inversionistas extranjeros invierten en Chile porque al pagar un impuesto relativamente poco de 10%, toman el riesgo de invertir más. Además, en otras jurisdicciones los fondos públicos tienen beneficios tributarios generales”, añadió.
Industria prevé que reforma tributaria desincentivaría el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios
Críticas del mercado
Desde la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), indicaron que “hay algunos puntos que llaman la atención y podrían perjudicar el desarrollo de los fondos de inversión inmobiliarios y del mercado en general”.
Según el presidente de la comisión inmobiliaria de Acafi y gerente de inversiones de Cimenta, Eduardo Palacios, el hecho de que los dividendos que reciban personas jurídicas estén sujetos al IDPC “será un desincentivo para los inversionistas”.
Esto, considerando que, según datos de la Acafi hasta marzo, la industria de fondos de inversión inmobiliaria manejaba US$ 6.723 millones en activos administrados, distribuido entre 168 fondos públicos.
“La reforma elimina la exención tributaria otorgada a los ingresos provenientes del arrendamiento de viviendas acogidas al DFL2. Hasta hoy el arriendo no era renta tributable, ahora pasará a ser ingreso e irá al global complementario. Asimismo, se limita la deducción de intereses que provengan de créditos hipotecarios a solo uno de ellos, en aquellos casos que una persona tenga dos o más créditos hipotecarios que generan intereses”, explicó.
“Esto afectará principalmente a pequeños inversionistas que compran departamentos de hasta UF 2.500 en comunas como Santiago Centro, Estación Central y La Florida. Esto, sumado al escenario actual de menores plazos de financiamiento, al alza en las tasas de interés y al aumento en el valor de la UF, que ya tiene bastante contraído al mercado, impactará aún más en la demanda por este tipo de departamentos de menor valor”.
Desde AICapital, una firma especializada en fondos de inversión privados en materia inmobiliaria, recalcan que desde el punto de vista de inversión en fondos de desarrollo y venta, probablemente uno de los mayores cambios se produzca por la "desintegración del sistema", que atentaría directamente sobre el retorno de los inversionistas.
"Los proyectos inmobiliarios en general superan ampliamente el monto máximo de UF 100.000 en ventas para poder mantener un sistema integrado, produciendo la doble tributación de los mismos. Por lo tanto, haría menos rentable los proyectos. Como administradora de aprobarse esta reforma, lo más probable es que busquemos invertir en desarrollos inmobiliarios en otros mercados fuera del país", recalca el director comercial de la firma, Francisco Pieper, junto al gerente comercial, Federico Salvitti.
"El desarrollo y profundidad del mercado inmobiliario chileno ha demostrado en los últimos años el motivo por el cual ha sido uno de los activos refugio preferido por los inversionistas. Sin embargo, esta reforma genera gran incertidumbre la que finalmente es interpretada por el inversionista como un mayor riesgo, por lo que creemos que en el corto plazo generará un mayor interés en activos inmobiliarios en el extranjero en búsqueda de mercados con mayor certeza jurídica y tributaria", proyectan.
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