CBRE y cambios en el mercado de las oficinas: “Los edificios van a tener que competir por quién se queda con los arrendatarios”

El teletrabajo forzado por la pandemia y las complicaciones económicas en las empresas han impactado el mercado de oficinas. La devolución de metros cuadrados por parte de las compañías marcó 2020, según el presidente de la consultora CBRE en Chile y Argentina, Nicolás Cox.

Pese a los cambios que ha vivido el mercado, el ejecutivo cree que el aumento de la vacancia será algo momentáneo y que la clave de la recuperación va a ser el crecimiento económico. Estima que tanto oficinas nuevas como antiguas van a tener que buscar maneras de atraer a los arrendatarios, a través de habilitar y amueblar los espacios para aliviar la inversión, por ejemplo.

-¿Cómo evalúan que se comportó el mercado de oficinas durante 2020?

- El 2020 fue un año complejo, con muchas variables cambiando en poco tiempo. Sin embargo, el mercado de las oficinas es sano, en el sentido que hay mucha inversión institucional y los dueños tienen espalda financiera para aguantar una crisis. Santiago, además, tiene una particularidad si lo comparas con otros mercados de la región, que no tenía una amplia oferta de espacios vacantes antes de la pandemia. En Ciudad de México ya tenían una tasa de vacancia del orden del 15%. Comparas eso con Santiago, hoy día estamos con una vacancia de 7%-7,5% y eso obviamente después de lo que vimos el año pasado es un buen indicador. También hay pocos proyectos comprometidos que salgan al mercado en los próximos 2 o 3 años, entonces no debiese haber una sobreoferta que complique al mercado.

- ¿Cree que la vacancia va a seguir al alza?

- Ha aumentado y lo más lógico es que siga creciendo, incluso a niveles del 9% o 10% promedio. Eso no quiere decir que en algunos submercados esté más arriba que eso. El centro y Ciudad Empresarial siempre reaccionan muy rápido. Pero no veo que eso sea un efecto de largo plazo, si no que algo puntual.

- ¿Qué factores crees que van a ser claves para una recuperación?

- El mercado de oficinas, al igual que la mayor parte de los activos inmobiliarios, responde siempre a dos grandes indicadores: acceso al mercado de capitales, que no se ha bloqueado, y crecimiento económico. Esto es clave para ver cuán rápido se va a recuperar.

- ¿Se pasó la peor parte?

- No sé si estamos viviendo lo peor, lo que sí sé es que hay impactos que van a ser de largo plazo y otros de corto. Las restricciones al movimiento impulsaron el cierre de algunos negocios, algunas empresas quebraron y eso obviamente impulsó a la devolución de algunas oficinas y reducción de espacios. Ese fue un primer efecto fuerte, pero creo que en el mediano y largo plazo debiera verse más una transformación de espacios, más que la reducción violenta. Hay que olvidarse de puestos asignados en las oficinas, que todos van a estar de lunes a viernes de 9 a 6 de la tarde sentados en su escritorio.

-En cuanto a devolución y reducción de espacios, ¿cómo van afectar esos fenómenos al mercado?

- Todas las consultas que recibimos fueron que querían reducir sus espacios, pensando en bajar costos. Obviamente estás sujeto a lo que dice tu contrato, entonces lo que se fue dando fue un proceso de negociación en el que devolvieron algunos metros, pero con alguna extensión en el contrato para el remanente. Eso es beneficioso para los inversionistas, porque tienen que salir a colocar menos metros y quedaban con un flujo interesante. Esos metros van a ir saliendo al mercado en una condición diferente, están habilitados y muchas veces amoblados. Eso va a ser bastante disruptivo en términos de precio, porque hoy día van a competir con espacios nuevos. Para habilitar una oficina debes destinar entre 15 y 20 UF por m2. Los dueños de los espacios vacíos van a tener que pensar alternativas para ayudarle a los arrendatarios a amortizar esa inversión. Es un escenario que no es habitual y donde distintos edificios van a tener competir por quién se queda con los arrendatarios. Eso es algo que se ha dado muy pocas veces.

- ¿Cuáles deberían ser las expectativas de rentabilidad de los inversionistas?

- Mirando en el largo plazo, creo que la rentabilidad puede tener algunas variantes como tuvo el año pasado, pero no debiese el inversionista espantarse por lo que ha pasado en los últimos 12 meses. Algunos inversionistas lo van a pasar mejor que otros, dependiendo de su estructura de capital, del costo de deuda al que hayan accedido, entre otros factores, pero no me cabe duda que el grado de institucionalización que tiene la inversión inmobiliaria en Chile debiera permitir que la industria no salga perjudicada por todo esto.

- ¿Se están aplazando el inicio de nuevos proyectos hasta que el mercado esté más estable?

- El mercado de oficinas siempre ha sido un mercado con oferta restringida. Los desarrolladores han sido super cautos, nunca ha habido un desarrollo especulativo. De aquí en adelante se va a seguir dando lo mismo. No creo que se dé una sobre inversión y tampoco creo que se posterguen proyectos que ya estaban pensados salir. De hecho, los proyectos que tenemos en el radar siguen adelante, no hemos sabido de ningún proyecto que se haya parado.