Requerimientos imposibles: las exigencias que enfrentan inmobiliarias en las comunas

La difícil relación que se está dando entre municipios e inmobiliarias ha derivado en nuevas exigencias que están estableciendo los alcaldes, lo que está teniendo como consecuencia limitar el desarrollo de proyectos de vivienda, especialmente de departamentos.

En la industria se están comenzando a llamar como “requerimientos imposibles”, es decir normas que finalmente provocan que una iniciativa no sea comercialmente viable.

Uno de estos caso es la exigencia que estableció en noviembre la Municipalidad de La Cisterna en cuanto el mínimo de estacionamientos que deben tener los proyectos inmobiliarios, de al menos dos por cada vivienda, según consta en un decreto municipal que congelaba los permisos de quienes no cumplieran con esto por tres meses.

Bernardo Echeverría, presidente del comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, comentó hace unos días que en la última modificación del plano regulador de San Miguel, se estableció una relación entre constructibilidad y densidad que en la práctica implica que para levantar un proyecto sobre el eje Santa Rosa, los departamentos deben tener mínimo 140 m2.

Así como estos temas -que en definitiva hacen inviables comercialmente proyectos inmobiliarios-, otros actores del sector cuestionan que además los municipios se están demorando cada vez más en la aprobación de anteproyectos, con ocho meses, así como atrasos en trámites y en la recepción final de las iniciativas.

“Hay algunos trámites secundarios para construir que no tienen plazo. En general los plazos se han aumentado a niveles muy altos. Por ejemplo, con revisores independientes de arquitectura, un trámite de aprobación debiera ser 15 días, pero se van fácilmente a 3 ó 4 meses sin exagerar”, señaló el presidente de la constructora Almazara, Eduardo Minder.

Consecuencia de esto, es el aumento en el valor de las viviendas. “La cosa es complicada, esto (las limitaciones) se está tornando habitual y eso va a significar precios más altos, porque los inmobiliarios vamos a tener más costos financieros, más costos de abogados, más costos de trámites y, como es para todos por igual, los precios van a subir aún más”, señaló el presidente de la inmobiliaria Armas, Cristián Armas.

El presidente de inmobiliaria SIP, Orlando Sillano dijo que “el problema de fondo con las municipalidades es que no están tratando de agregar constructibilidad, sino de bajar las densidades y, por lo tanto, bajar la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir en los terrenos”.

Acuerdo país

Armas agrega este problema que están viendo con las municipalidades, que en definitiva está arrastrando mayores precios de las viviendas por temas normativos, no se va a detener.

“Eso va a continuar y no veo para cuándo se podrá solucionar si no hay un acuerdo país de resolver el problema. Hay países que sí lo han visto, mientras en Chile nos echamos la culpa entre todos”.

Gremio busca establecer mesas de trabajo con Sharp para reactivar industria

En la industria inmobiliaria miran con atención lo que sucede en Valparaíso, uno de los casos más emblemáticos de la compleja relación con los municipios, donde el nivel ha llegado a tal, que "hoy ya casi no hay proyectos" en la ciudad, dice un ejecutivo.

El presidente de la CChC de Valparaíso, Juan Armando Vicuña, señala que el caso de ciudad portuaria es "bastante particular, en donde muchas autoridades se encargaron y se enfocaron en parar proyectos inmobiliarios".

"Básicamente se impugnaron permisos de edificación, se pusieron trabas, se judicializaron los permisos, como es el caso del Mall Barón, que finalmente llegó a la Corte Suprema y esta dio un dictamen contrario a la empresa", explica.

El efecto más inmediato que tenido esto, dice Vicuña, es la "excentrificación" de la población, es decir, el abandono del centro para las periferias porque no hay suficientes viviendas, lo que trae consigo una conectividad más precaria.

En el ranking de Calidad de Vida Urbana (ICVU) publicado el martes por el gremio, la ciudad puerto cayó al puesto 72 desde el 69 el ejercicio anterior y en el 64 en 2016.

"Valparaíso se fue al suelo, está en los último lugares porque una de las dimensiones que hay ahí es conectividad y trabajo, que prácticamente ya no hay en Valparaíso y donde esta industria genera mucho trabajo", agregó.

Cristián Armas, de Empresas Armas, explica que ellos no están desarrollando proyectos ni en esa ciudad ni en Viña del Mar, "porque ese es el caso más dramático de todos".

De todos modos, en la sede regional de la CChC dicen que esperan crear mesas de trabajo con el alcalde Jorge Sharp para fijar políticas e incentivos claros para atraer de nuevo a inversionistas y empresas inmobiliarias.

"Tenemos que empezar a tratar de reactivar la economía por medio de la activación de los planos reguladores para incentivar la construcción dentro y tratar de llevar a la gente hacia el interior de las ciudades", explicó Vicuña.