San Carlos de Apoquindo: el daño no es lo mismo que la pérdida de valor

JUAN ENRIQUE GONZÁLEZ GAIN arquitecto y perito tasador, Socio de Valor Raíz

Por: JUAN ENRIQUE GONZÁLEZ GAIN

Publicado: Miércoles 11 de noviembre de 2026 a las 04:00 hrs.

Tras el aluvión del 8 de octubre en San Carlos de Apoquindo, la pregunta inmobiliaria es inevitable: ¿cuánto valor perdieron las casas y los terrenos del sector? Responderla con rigor exige separar tres conceptos: el daño físico de cada inmueble, su exposición a eventos futuros y el precio que un comprador está efectivamente dispuesto a pagar.

Según el balance oficial, 56 viviendas quedaron destruidas, 40 presentan daños mayores y 1.960, daños menores. Más del 95% de las viviendas afectadas presenta, por tanto, daño menor. Con esa dispersión, cualquier cifra promedio de “pérdida del barrio” ocultaría más de lo que explica: el impacto debe medirse predio a predio.

La proptech Inciti calculó preliminarmente daños en construcciones por US$ 172,8 millones y advirtió que se trata de un orden de magnitud, no de un catastro oficial. Colliers, con un alcance distinto, situó los daños directos en torno a US$ 50 millones. Ambas cifras miden costo de daño, no variación de precios, y ninguna permite inferir por sí sola una depreciación del sector.

“No sería riguroso anticipar una depreciación permanente de todo San Carlos de Apoquindo, como tampoco asegurar una recuperación automática de sus valores”.

En una vivienda afectada, la tasación debe comenzar por una inspección técnica: estado de la estructura, instalaciones, terminaciones y obras exteriores, junto con la búsqueda de daños ocultos y la cuantificación de las reparaciones pendientes.

Pero el valor comercial tampoco resulta de restar mecánicamente el presupuesto de reparación al precio anterior. Inciden también el plazo para recuperar la habitabilidad, la incertidumbre sobre las obras y la reacción de la demanda. Un comprador puede exigir un descuento adicional por asumir esos factores; ese ajuste, sin embargo, debe respaldarse en evidencia de mercado y no en intuición.

Después de un aluvión corresponde revisar sus condiciones físicas. La consecuencia para la tasación es directa: el riesgo de un predio no se explica dentro de sus deslindes, sino por la cuenca que drena hacia él.

No sería riguroso anticipar una depreciación permanente de todo San Carlos de Apoquindo, como tampoco asegurar una recuperación automática de sus valores.

Las cinco barreras dinámicas anunciadas en agosto, con una inversión de $754 millones financiada por el MOP y un plazo estimado de 90 días, no estaban instaladas cuando ocurrió el aluvión.

El desafío es reconstruir también la confianza en su seguridad y habitabilidad. Esa confianza no se recupera con declaraciones, sino con diagnósticos independientes, información transparente y obras de mitigación cuya eficacia pueda demostrarse.