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Alto contraste
La ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria y la garantía Fogaes hasta UF 6.000 han generado debate, pues el acceso al crédito sigue siendo una barrera y ambos instrumentos parecen haber impulsado las ventas. Si bien movilizar stock es un objetivo legítimo, su diseño no resolvería el acceso a la vivienda ni aseguraría el inicio de nuevas inversiones, siendo necesario revisar sus fundamentos.
El proyecto eleva los cupos de 50 a 80 mil y extiende el valor máximo desde UF 4.000 a UF 6.000; exige que la vivienda sea nueva y reserva 6 mil de los primeros 50 mil cupos para una primera vivienda de hasta UF 3.000; y no fija límites de ingreso, patrimonio ni propiedad previa. Así, el beneficio también podría financiar una segunda vivienda destinada al arriendo; si bien no es malo dinamizar este mercado, no debería promoverse como una exclusivamente de propietarios. La focalización también se debilita si el apoyo fiscal crece con el monto del crédito. El Estado subsidia hasta 60 puntos base sobre el saldo insoluto y respalda el préstamo con una garantía pública. Por lo tanto, mientras más cara una vivienda, mayor será el beneficio por comprador.
“Liquidar stock puede aliviar balances y destrabar proyectos por iniciar, pero difícilmente reactivará por sí solo la inversión”.
A esto se suma que una menor tasa eleva la capacidad de compra. Una casa de UF 5.700 puede acercarse a UF 6.000 manteniendo un dividendo similar, lo que permite a la demanda pagar más; y como no resuelve la falta de ahorros para el pie, podría beneficiar a familias de mayor patrimonio. Con todo, quienes queden fuera deberán enfrentarán un mercado sostenido por un estímulo al que no acceden.
¿Por qué promover la medida entonces? El principal argumento es que la absorción más rápida del stock liberaría recursos para iniciar nuevos proyectos; sin embargo, la experiencia del último año obliga a matizarlo. Pese al avance del programa, el inventario sigue por sobre las 100 mil unidades. Aun así, los precios no han cedido, tanto por fricciones de costos y regulación, como porque la deuda bancaria y los montos para alzar hipotecas limitan rebajas en precios. Este estímulo va en la misma dirección, ayudando a comprender el aumento de 4,9% anual de los departamentos nuevos en la Región Metropolitana.
Liquidar stock puede aliviar balances y destrabar proyectos por iniciar, pero difícilmente reactivará por sí solo la inversión. Ello requiere medidas estructurales como reducir plazos de tramitación y construcción, reponer el Crédito Especial a las Empresas Constructoras y que las modificaciones a la OGUC se apliquen con apoyo municipal.
En síntesis, la medida beneficia a compradores que califiquen y ayuda a que se venda el stock sin forzar mayores descuentos, pero lo hace a costo fiscal y en perjuicio de quienes enfrentan un mercado que no pueden pagar. Si el gobierno incorpora el nuevo tramo, debería focalizarlo y reservarlo para primera vivienda, exigiendo una superficie y un número mínimo de dormitorios que prioricen a familias con hijos o dependientes.
El subsidio puede movilizar stock, si queremos catalizar la inversión entonces hay que complementar con otras medidas. Pero en ningún caso debería ser una transferencia hacia hogares con mayor capacidad de pago ni un mecanismo para sostener precios que el mercado debería ajustar.
