“Mesurar y evaluar”
Los movimientos en el mercado inmobiliario, especialmente en la Región Metropolitana, están experimentado una caída. De hecho, la oferta de arriendos cerró el 2021 con una contracción del 40%, según Yapo.cl.
Uno de los principales factores es el aumento de las tasas de interés por el Banco Central. Según el instituto emisor, los préstamos para la vivienda promediaron 4,2% en enero, anotando la octava alza mensual consecutiva. En el mercado se espera que pueda subir a 6% (o incluso 7%), impulsados por el alza del IPC, que se disparó 1,2% el mes pasado. Además, la Unidad de Fomento (UF) crecerá $ 400 entre el 9 de febrero y el 9 de marzo.
Mientras más suban las tasas de interés, más se restringirá el rubro, ya que los incentivos para adquirir propiedades serán menores. Es por eso que, en palabras del socio de CBC Abogados Rodrigo Cabrera, “es importante evaluar correctamente la situación financiera personal antes de embarcarse en la obtención de un crédito, cualquiera sea su tipo”.
Por su parte, Fabián García, director de estudios inmobiliarios de Tinsa Chile, dice que “las tasas de interés han sido un factor que ha impactado el mercado inmobiliario desde finales del año pasado, pero también hay que considerar que han influido el menor plazo del financiamiento bancario y el alza del precio de las viviendas.
Así que, a la hora de evaluar la compra de una propiedad, hay que considerar la combinación de estas tres condiciones, ya que la tasa y el plazo se pueden renegociar a futuro, pero el precio no”.
¿Mejor esperar?
Es lo que más se preguntan las personas y familias que están pensando en adquirir una propiedad. Benjamín Jordán, abogado y coordinador de la red de Expertosendeudas.cl, dice que “a pesar que en el futuro las tasas pueden ser desfavorables, el costo actual de las propiedades es particularmente alto ya que han subido los costos de producción y la mano de obra”.
Por esto, agrega, “no es un buen momento para endeudarse, como tampoco lo será en el mediano plazo. Por el contrario, es un buen momento para ahorrar o invertir en fondos mutuos, depósitos a plazo u otros instrumentos para que el alza en la tasa de interés esté a favor del ahorrante, bonista o inversionista”.
El panorama, eso sí, cambia para aquellos que tengan liquidez. “2022 puede ser un buen año para aquellas personas que tengan la capacidad de comprar al contado o bien para quienes cuenten con un importante ahorro y lo complementen con un bajo porcentaje de financiamiento”, dice Raúl Saldivia, director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria.
Arrendar o comprar
A pesar del alza de tasas, algunos expertos recomiendan comprar antes de arrendar. “Comprar es una mejor opción desde el punto de vista financiero, ya que se capitaliza dicha inversión y se gana la eventual plusvalía del inmueble o eventualmente obtiene ganancias con su arriendo”, dice Cabrera.
Algo distinto sostiene Saldivia: “Si bien el mercado de arriendo ha tendido al alza de precios -justamente por el aumento de las tasas de interés para la compra- puede ser una buena opción si es que se encuentra un arriendo a bajo costo o si ya se está pagando un arriendo bajo, ya que permitirá tener una mayor posibilidad de ahorrar”.
Por su parte, Sergio Fajardo, director de Smart Choice, indica que “si hay cierta certeza del lugar que se quiere para vivir o invertir, es mejor comprar. Es muy probable que los valores de las propiedades sigan subiendo y cada vez sea más complejo adquirir un bien raíz”.
Claves para un buen financiamiento
Los bancos están cada vez más selectivos a la hora de entregar créditos hipotecarios. Es por eso que es clave conocer todas las alternativas para conseguir financiamiento.
“Hay que considerar que hay más opciones que la banca, como cooperativas, cajas de compensación y mutuarias, donde se pueden encontrar condiciones más competitivas y no aparecer en el sistema financiero tradicional. También existe la posibilidad de optar por el leasing habitacional, que tiene estas mismas ventajas”, asegura Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria.
Algo similar opina Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil: “Lo más importante es cotizar en distintas instituciones, ser una persona que no haya caído en Dicom, tener un trabajo estable y un ahorro del 10% del valor del inmueble”.
Qué dicen las inmobiliarias
“El primer consejo es calmarse; mantener la inversión, no retirar recursos apresuradamente porque los mercados van a estabilizarse. Paralelamente, es vital informarse bien y planificarse”, dice Loreto Malig, subgerente Comercial de Grupo Urbes.
Y agrega: “Es clave tener toda la información sobre la mesa, considerando el objetivo que se le va a dar a la propiedad. Es muy distinto comprar para luego arrendar, que comprar una segunda vivienda o una primera vivienda”.
Por su parte, Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, recomienda “comprar hoy apalancando la inversión con un crédito con el mayor número de años de plazo y evaluar las alternativas con tasa variable, ya que permiten tener menor cuota de los dividendos durante los primeros años, mientras aumentan los arriendos”.
José Luis Calderón, gerente de marketing de inmobiliaria Almagro, dice que un método de financiamiento es dejar una propiedad en parte de pago: “En algunos casos se puede acceder al 0% de pie cuando el valor de la vivienda entregada corresponda a lo menos, a un 20% del total de la operación para departamentos nuevos que se escrituren hasta finales de 2022”.
“Hoy existen distintas alternativas para hacer más accesible el pago del pie de una propiedad. Quienes compran con nosotros para habitar en verde, pueden hacerlo dando desde un 10% de pie, pagándolo hasta en 48 cuotas y con garantía de cesantía”, explica Felipe López, gerente comercial Inmobiliaria Pilares.
Diego Echeverría, gerente general Switch Vespucio 345, proyecta que “adquirirán mucho valor los diferenciales que ofrezca cada proyecto, como amenities, atributos sustentables y la incorporación de tarifas all inclusive. También serán claves las diversas alternativas de acceso para fomentar el arriendo que los operadores implementen en sus proyectos”.
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