“Se arrienda”. “Se vende”. Los carteles en las ventanas de propiedades se ven con cada vez más frecuencia en las calles de Santiago. Y es que, el exceso de departamentos en el país sigue siendo un problema. Tanto así, que el gobierno -incluso- se ha ofrecido a comprar algunos para reactivar la industria.
Las razones para esto son múltiples: restrictivas condiciones hipotecarias y tasas de interés altas (la de febrero, según el Banco Central, se instaló en 4,97%). A pesar de eso, los precios de los inmuebles han ido levemente bajando. Justamente por esto, muchas personas se preguntan si hoy es un buen momento para adquirir una propiedad.
“Durante los últimos dos años se ha acumulado más stock de propiedades usadas. Esto porque la venta de unidades disminuyó de forma importante de los volúmenes de años normales. Por lo que hay más alternativas para los compradores”, dice Ferencz Delarze, socio director de Property Partners. “Si revisamos precios ‘publicados’ de propiedades, no se ven grandes bajas pero lo que está ocurriendo es que al existir un mercado más favorable para los compradores, finalmente las propiedades se venden con importantes descuentos respecto de sus valorizaciones. Normalmente esto ocurre luego de negociaciones más largas de lo habitual”.
Y agrega: “También hay oportunidades puntuales publicadas que se venden rápido a aquellos compradores que saben identificarlas y se asesoran bien. Sin embargo esta situación de “mercado comprador” no durará para siempre”.
Departamentos: aumento de 15% en 3 años
Hagamos un zoom a los precios, que es uno de los ítems que más ilusiona a potenciales compradores.
“Es poco probable que los precios de las propiedades, específicamente los departamentos, aumenten menos del 15% en los próximos 3 años. La convergencia de sobrecostos en construcción, la escasez de terrenos, trabas en la obtención de permisos y, sobre todo, el impacto de la eliminación del crédito de IVA, conlleva esta realidad ineludible”, dice Ramón Rojas, gerente comercial Inmobiliaria Norte Verde. Y agrega: “Hasta el momento, este efecto no se ha manifestado plenamente debido a la existencia de una gran cantidad de stock de años anteriores con precios antiguos lo que genera oportunidades para quienes quieren comprar ahora”.
Daniel Pardo, CEO de Wbuild, se pregunta: “¿Sabemos si los precios subirán durante este año y el próximo? No podemos asegurarlo, pero está muy relacionado con el nivel de tasas, en la medida que las tasas de interés continúen bajando, el acceso a créditos hipotecarios aumenta y en definitiva, las economías se reactivan. Sin embargo, esto ocurrirá siempre y cuando las cifras de inflación se mantengan encaminadas hacia su rango meta (3%), de lo contrario, los recortes también se irán postergando.
Y en particular, los precios están creciendo más en los departamentos. “Según nuestros datos, en lo que va de este trimestre, las personas que han cotizado departamentos en nuestra red de sitios inmobiliarios, corresponde a un 67% versus el 33% que ha cotizado casas”, indica Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario.
El problema de las tasas
A pesar de que algunos inversionistas están ansiosos por los precios de los inmuebles, hay un factor que interfiere: las tasas altas para los créditos hipotecarios.
“Las tasas de interés para créditos hipotecarios se mantienen en niveles relativamente altos, alrededor del 5%. Esto ha generado un impacto en el mercado inmobiliario. Aunque estas tasas son consideradas razonables en comparación con niveles históricos, venimos de un período en el que nos acostumbramos a tasas extremadamente bajas, incluso cercanas al 1%, debido a un ciclo mundial de tasas reducidas liderado por la Reserva Federal de Estados Unidos, que influye mucho en las “tasas largas” como las hipotecarias. Se proyecta que las tasas disminuirán este año con tres posibles recortes en Estados Unidos, lo que llevará a una reducción en las tasas de interés hipotecarias en Chile”, asegura Delarze.
Ramón Rojas ofrece un análisis en la misma línea: “Las tasas de interés han sido un factor que ha impactado el mercado inmobiliario que estaba acostumbrado a tasas muy convenientes y baratísimas. Como el panorama continuará siendo muy complejo, sin vislumbrarse un repunte claro, se prevé que las tasas de interés se mantendrán por sobre el 4,5% por un periodo prolongado, pero estando bajo el 5% siguen siendo tasas buenas”.
Y complementa: “Afecta, principalmente, porque al coincidir con una baja en los cánones de arrendamientos, la diferencia entre este y el dividendo le pone un obstáculo extra al inversionista por no poder pagar dicha diferencia, pero en Norte Verde le dimos solución a este problema con nuestra promoción con la que garantizamos el pago del dividendo hasta por 5 años”.
¿Esperar o atacar?
Muchos potenciales compradores están con la misma duda: ¿esperar o no esperar a adquirir una propiedad? En este punto, casi la mayoría de las personas consultadas tiene una misma visión. “El minuto para comprar es ahora, porque siempre existe la posibilidad de renegociar los créditos hipotecarios cuando las tasas bajen, actualmente la oportunidad radica en aprovechar la mayor oferta inmobiliaria y buscar comprar durante este período favorable. Cuando las tasas de interés vuelvan a disminuir, el mercado se volverá más competitivo con la llegada de más compradores, lo que podría poner fin a este período de oportunidades”, indica Delarze.
Algo similar indica Rojas, de Norte Verde: “A pesar de que las tasas distan de alcanzar los mínimos históricos de 2019, invertir en un departamento sigue siendo una alternativa sólida con las tasas actuales e incluso un poco más altas. Como regla financiera siempre es recomendable comprar en los períodos bajos y vender en los altos y claramente estamos pasando por uno bajo”.
Daniel Pardo, por su parte, ofrece una visión distinta. “Creo que dependerá mucho del objetivo que se busque. Si la idea es comprar un activo para inversión, hay que tener en consideración que el aumento en las tasas de interés impacta bastante la cuota o dividendo del crédito, haciéndola más cara, por lo que la famosa alternativa de ‘comprar, para luego arrendar y que el crédito se pague solo’ es una opción que ya no hace tanto sentido. Adicionalmente, las condiciones económicas a nivel país están más deterioradas (inflación alta, crecimiento económico nulo, entre otras), esto hace que los riesgos por conceptos de vacancia también sean más altos. Por otro lado, si el objetivo es para vivienda, el análisis podría ser distinto, puesto que comprar algo para vivir tiene otros tipos de beneficios no cuantificables, tales como la comodidad, el sentido de pertenencia o seguridad, etc, y que no tienen que ver necesariamente con una decisión financieramente óptima”.
Ojo con
Antes de comprar una propiedad es muy importante tener una serie de elementos en consideración. Por ejemplo, Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario, recomienda: “Una de las alternativas para conseguir mejores condiciones de financiamiento es revisar proyectos eco sustentables, ya que la banca ofrece mejores tasas para este tipo de viviendas”.
Y agrega: “Recomendamos que las personas coticen con la mayor cantidad de instituciones financieras, para visualizar qué entidad entrega las mejores condiciones. Nuestra red de portales inmobiliarios ofrece la opción de pre aprobar un crédito hipotecario con diferentes instituciones financieras al mismo tiempo, incluida mutuarias, lo cual permite tener una idea de qué institución estaría dispuesta a prestarle dinero y cuáles son las brechas que la persona necesita mejorar para acceder a un préstamo hipotecario”.
“Al comprar en este momento, es crucial recibir asesoramiento adecuado de empresas con un profundo conocimiento del mercado y procesos formales de cierre de negocios. Dadas las negociaciones más prolongadas, esta es la única manera de lograr acuerdos satisfactorios para las partes. Volvería a hacer hincapié en que actualmente hay mucho stock de propiedades lo que permite obtener condiciones favorables en la compra, lo que no se mantendrá en el mediano plazo ya que hay mucha demanda contenida y el ingreso de nuevos proyectos está en sus mínimos históricos”, concluye Ferencz Delarze, socio director de Property Partners.
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