El sueño de la casa propia se ha ido desvaneciendo progresivamente durante los últimos dos años para muchos chilenos, al ver con preocupación que mayores tasas hipotecarias fueron mes a mes haciendo noticia.
Si bien la pérdida de profundidad del mercado de capitales local y las disrupciones logísticas a nivel internacional fueron algunos de los factores que empañaron este tradicional anhelo, ya varios de estos efectos han comenzado a revertirse, llevando a una recuperación de las condiciones financieras que permiten la venta de inmuebles a tasas más provechosas.
De hecho, las tasas de los créditos para la vivienda se cifraron en 4,31% en julio y anotaron un tercer mes consecutivo a la baja, de acuerdo al último Informe Mensual de Estadísticas Monetarias y Financieras del Banco Central.
Los expertos consultados por DF MAS señalaron que es momento de lanzarse a negociar con las inmobiliarias y apoyarse en la oportunidad de hacer futuras repactaciones, siempre cuidando los detalles del acuerdo final.
Panorama de tasas
Lo primero que hay que tener en consideración es que las tasas podrían continuar bajando, pero tampoco es algo totalmente seguro.
El director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria, Raúl Saldivia, ve difícil que ocurra una disminución considerable, tomando en cuenta la elevada inflación que pesa sobre el escenario local y las coyunturas del plano internacional.
"Otro factor que puede incidir en las tasas hacia fin de año es el resultado del plebiscito para aprobar o rechazar el texto propuesto de nueva Constitución, ya que supone un escenario de incertidumbre local", agregó.
El director de estudios inmobiliarios de Tinsa, Fabián García, dijo en una línea similar que es difícil anticipar el futuro de las tasas, ya que "todavía no hemos superado las brechas que generan mayor incertidumbre en la sociedad, como la votación relacionada con la nueva Constitución".
Rodrigo Cabrera, socio de CBC abogados, reparó en que "considerando el escenario inflacionario actual, se ha estimado que las tasas hipotecarias pueden seguir subiendo, no obstante algunas fluctuaciones de decimales como hemos visto en el promedio de los últimos meses".
Por su parte, el vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner, prevé que "en el mediano plazo, las tasas debieran tener tendencia a la baja, si se da la condición expresada por el ministro Marcel de generar ahorro y recomponer el mercado financiero muy dañado por los retiros previsionales".
Gleisner agregó que "dadas las señales del mercado, lo que nosotros esperamos es que el estándar de tasas actuales se mantenga con relación al 4%", y estimó que "no debiera haber variaciones muy grandes, por lo menos en lo que queda del año".
Enrique Loeser, gerente comercial de Inmobiliaria Altas Cumbres, prevé que para el corto plazo, las tasas "al menos deberían mantenerse o tal vez bajar, pero no sustantivamente".
Ventana de oportunidad
La recomendación general apunta a cotizar las ofertas de manera consciente, cerciorarse de que el inmueble esté en buenas condiciones y realizar una gestión activa de negociación con la banca.
"Es un buen momento para aprovechar las ofertas que las inmobiliarias están activando para agotar su stock, ya que, si bien la tasa de interés tiene una tendencia a la baja, es probable que los valores suban el próximo año y no existan tantas ofertas y promociones", dijo la subgerenta de operaciones y ventas de Inmobiliaria Insta, Isabel Letelier.
La ejecutiva señaló que "muchos proyectos inmobiliarios se han postergado, debido al incremento en los costos que la construcción ha sufrido posteriormente al año 2020, y es muy probable que al mediano plazo la oferta caiga y los precios tiendan a subir".
También recordó que "al ser el crédito hipotecario un compromiso de largo plazo, puede ser renegociado en momentos del ciclo en que las tasas pudieran estar más bajas, considerando la ley de portabilidad financiera".
Loeser aconsejó comprar la propiedad si es que hay acceso al financiamiento, teniendo en cuenta que "las viviendas han seguido subiendo de precio al haber una menor oferta y, por otro lado, ha ido aumentando la demanda por arriendos".
A esta recomendación se sumó el CEO de Inversión Fácil, Cristian Lecaros, argumentando que "las tasas hipotecarias siguen estando en un nivel bastante competitivo, comparado con las tasas hipotecarias que Chile tenía hace tres o cuatro años atrás, que llegaron incluso al nivel del 6% o más".
Coincidió el gerente comercial de Inmobiliaria Pilares, Felipe López, afirmando que "pese a las alzas de tasas, estas todavía son convenientes, a lo que se suma que actualmente existen soluciones de acceso y financiamiento que ayudan a facilitar este proceso”.
Saldivia sostuvo que "si el precio de compra es muy conveniente, es recomendable cerrar ese acuerdo a pesar de que la tasa obtenida no sea la esperada, ya que siempre estará la posibilidad de más adelante aprovechar la portabilidad financiera para obtener mejores condiciones".
Por su parte, Gleisner resaltó que "dada la caída de ventas, las inmobiliarias necesitan vender y el comprador normalmente tiene mejor condición negociadora".
Haciendo un punto similar, Loeser indicó que “la banca está buscando mecanismos para incentivar el mercado y por supuesto que una de estas herramientas es la tasa de interés", por lo que llamó a mantener la atención en las oportunidades que se presentan mes a mes.
La gerenta comercial de Siena Inmobiliaria, Ana María del Río, señaló que una forma de asegurar tasas favorables es comprar departamentos con entrega inmediata o que estén a poco tiempo de su entrega.
"Por otra parte, si no se cuenta con el ahorro suficiente, una buena alternativa es comprar proyectos en blanco o en verde, ya que permiten pagar el pie en muchas cuotas. De esta forma, se junta el pie en el tiempo y cada parte que se abona queda reflejada al UF del día del abono, por lo que además se mantiene el valor de la UF que se va juntando mes a mes", indicó del Río.
Loeser agregó que junto con la tasa, también son relevantes los seguros asociados a la compra, ya que "pueden variar en forma considerable dependiendo la compañía".
También apuntó que algunos proyectos inmobiliarios tienen convenios especiales como el Financiamiento Ecovivienda de BancoEstado, que permite acceder con tasas preferenciales a propiedades certificadas energéticamente.
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