Durante los últimos 18 meses los precios de algunos inmuebles en regiones, especialmente los departamentos, han bajado. Un informe de BMI Servicios Inmobiliarios indica que importantes ciudades han sufrido reducciones. Ese es el caso de Antofagasta (-4,15%), Iquique (-2,08 %), Pucón (-4,26%), Ovalle (-11,01%), Valdivia (-7,50%) y Osorno (-5,45%).
“Esta disminución se debe a dos factores. En primer lugar, al aumento en el número de proyectos acogidos a subsidios estatales, lo que provoca una disminución en el valor final ofrecido al público. Por otro lado, los departamentos nuevos en oferta han tendido a disminuir sus tamaños, como una forma de mantener precios atractivos ante el aumento en los costos de construcción y en el valor del suelo”, indica Sergio Novoa, gerente de estudios de BMI.
Sin embargo, otras zonas, especialmente en el sur, se han encarecido. Ese es el caso de Talca (24,12%), Villarrica (20,66%), Puerto Varas (15,27%) y Punta Arenas (37,91%).
“Hay sectores que han subido mucho de precio y seguirán subiendo, como el litoral central y el sur de Chile”, señala Folke Bergstrom, Office Director de Chile Sotheby’s International Realty.
Entonces, ¿es un buen momento para comprar una propiedad fuera de Santiago? ¿En qué hay que fijarse y cómo hacerlo a distancia? Todo te lo explicamos a continuación.
“La disminución no es tal”
Si bien algunas propiedades han bajado de precio, hay que analizar otros factores: la UF está subiendo a paso firme (lo que afecta a los créditos hipotecarios) y también las tasas. De hecho, según el Banco Central, la tasa para vivienda se ubica en 3,10% (en septiembre de 2020 estaba en 2,35%).
Raúl Saldivia, director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria, dice que “los valores actuales de los inmuebles en regiones son más bajos que los de la Región Metropolitana, sin embargo, están tendiendo al alza debido a la posibilidad de trabajar remotamente, lo que está provocando mayor demanda”. Y agrega: “Ha sido tanto el desarrollo inmobiliario que en el litoral central se creó el nuevo Conservador de El Quisco y Algarrobo”.
Algo similar opina Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de OpenBBK: “La disminución de los precios no es tal. Es una disminución del producto que se está ofreciendo. Hoy el comprador de propiedades en regiones es inversionista y lo que necesita es sacar rentabilidad. Por eso busca inmuebles de uno a dos dormitorios de 45m2, que son generalmente los más rentables”.
Sigue siendo buen momento
La mayoría de los expertos afirman que, si bien las tasas y la inflación siguen creciendo, todavía se puede apostar por el mercado inmobiliario en regiones. “Se han conjugado una serie de factores que hacen que sea un buen momento para quien necesita comprar una vivienda, como por ejemplo el alza del precio del cobre y el buen dinamismo de la economía regional”, dice Gabriela Hernández, gerente inmobiliario de Almagro.
Respecto a las tasas, Germán Cifra, cofundador de Nexxos, firma de asesoría inmobiliaria, dice que éstas “suben y bajan dependiendo de cómo estén los mercados. Siempre encontraremos esa volatilidad. Si bien las tasas pueden estar altas, lo podríamos refinanciar en uno o dos años, ya que la gente toma créditos generalmente a 25 o 30 años”.
Algo similar apunta Víctor Danús, gerente general de ProUrbe gestión Inmobiliaria: “Si bien han subido las tasas, siguen estando a niveles aceptables y los precios de las viviendas no han crecido de forma acelerada”.
¿Cómo comprar a distancia?
El interés por inmuebles regionales tiene dos aristas: como vivienda residencial o inversión. En este segundo punto muchos están comprando a distancia departamentos para luego arrendarlos en verano y vacaciones de inverno. ¿Pero cómo hacerlo desde Santiago? ¿Es recomendable?
Germán Cifra apunta a que si se hace remotamente, es clave elegir un corredor: “Te puede asesorar en todo lo que tiene que ver con el estudio de mercado, con conocer bien los valores en metros cuadrados y las tasaciones”.
Además, Nicolás Pellerano, gerente de nuevos negocios de Smart Choice Investments, opina que si la vivienda es para inversión, es importante buscar “administradores locales que conozcan el mercado y puedan responder ante cualquier eventualidad”.
Algo similar recomienda Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil: “Es clave asesorarse con un abogado tanto para la compra a una inmobiliaria o a una persona particular. La idea es evitar una potencial estafa”.
En qué fijarse
Las lógicas para adquirir una propiedad en regiones no son las mismas que se deben analizar en Santiago.
“En regiones hay proyectos muy bien ubicados pero pensados como segundas viviendas. Otro indicador clave es revisar UF/M2. En el caso de que la compra sea pensada para inversión, hay que mirar bien el stock disponible en la zona para estimar bien la velocidad de arriendo. La vista, accesos a locomoción cercana, nivel de terminaciones y áreas comunes equipadas son factores a considerar”, señala Pellerano.
Y Lecaros dice: “Es importante ver la ubicación, el tamaño, la cercanía a colegios y universidades. También hay que analizar el sistema de transporte urbano o rural y la reputación de la inmobiliaria que vende”.
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