El mercado inmobiliario sigue con un fuerte crecimiento. Desde 2017 las propiedades se encarecieron 30% y las tasaciones para comprar viviendas se triplicaron. En lo que va del año, las ventas ya duplicaron las de 2020 y ya sobrepasaron las de 2019 y 2018. Además, las compras de departamentos en “blanco” treparon 27% y de casas un 38%.
Pero al mismo tiempo la industria sufre el impacto del aumento de tasas de interés (la cual subió de 2,81 en julio a 3,10 en agosto, la mayor desde marzo de 2019). De hecho, según un estudio de Enlace Inmobiliario, en julio y agosto se experimentó una caída en las preaprobaciones de créditos hipotecarios.
“Los precios han tendido a subir por efecto inflacionario, pero también por la creciente escasez de suelo y las alzas en los costos de construcción. Además, han tendido a incrementarse las tasas hipotecarias, lo que encarece el préstamo”, explica Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria.
Es por eso que muchas personas mantienen dudas: ¿Es o no un buen momento para comprar? Si bien hay precios altos, tasas de interés ascendentes y mucha demanda, ¿crecerán los precios en el futuro?
¿Conviene?
La mayoría de los expertos en el mercado inmobiliario dice que sí: sigue siendo un buen momento para comprar un bien raíz, ya sea como inversión como para un grupo familiar. Sin embargo, hay que tener en cuenta una serie de factores.
“Todavía es un buen momento, las tasas aún permiten comprar con crédito a largo plazo, sin embargo hay que evaluar el riesgo de la inflación para los próximos años”, dice Max Schnitzer, gerente general de Grupo Alpha Inmobiliaria. Y agrega: “Los precios claramente irán al alza los próximos 24 meses. Esta subida será mayor al ahorro que podrán efectuar si posponen la compra”.
Danús explica que “siempre es un buen momento para comprar porque siempre está la opción de refinanciar la propiedad cuando las condiciones hipotecarias vuelvan a niveles más atractivos. Y gracias a la portabilidad financiera, los costos asociados son muy bajos o incluso nulos, dependiendo de la entidad financiera que otorgue el refinanciamiento”.
Algo distinto analiza Raúl Saldivia, director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria. Señala que si no se consiguen tasas convenientes, “sería mejor postergar la compra de la vivienda, ya que el costo del crédito crecerá. Si se está comprando como una inversión para arrendar, puede que la rentabilidad no sea suficiente para cubrir el dividendo mensual”.
¿Qué propiedades?
A pesar de todavía ser un “buen momento”, los expertos se dividen en torno a las mejores alternativas para invertir. “Nosotros vemos que son principalmente departamentos de dos dormitorios y dos baños, en superficies aproximadas de 65m2. Como es el producto más demandado, es el que ha subido más de precio, por lo tanto, el que puede ofrecer una mejor rentabilidad”, opina Enrique Loeser, gerente comercial Inmobiliaria Altas Cumbres.
Eduardo Embry, CEO de E-corebusiness, dice que “la tendencia indica que están liderando las casas y los terrenos más alejados del centro de la capital. De hecho, el sur, incluida la zona austral, presenta una importante colocación de loteos de parcelas”.
“Si tengo posibilidad de invertir y no necesito un retorno inmediato, apostar en terrenos es siempre una inversión segura. Ojalá en el sur, cerca de cursos de agua o sectores urbanos que puedan contemplar un cambio de uso de suelo a futuro”, dice Carolina Uribe, gerente comercial de Sotheby’s International Realty Chile.
Algo distinto apunta Saldivia, quien señala que “uno de los mercados que está creciendo bastante es el arriendo de locales comerciales ubicados en sectores residenciales y cercanos a edificios y lugares con alta afluencia de público”.
¿En qué me fijo?
Las personas que tomaron la decisión de comprar una casa o departamento para vivir deben tener en cuenta una serie de factores antes de hacerlo. ¿Pero cuáles son esos?
Isabel Letelier, subgerente de Operaciones de Inmobiliaria Insta, establece que “es importante negociar con el banco para encontrar las mejores condiciones crediticias. Para eso también es necesario cotizar y no fijarse tanto en la tasa como comparar la cuota final”.
“Mientras más grande un terreno más caras son las contribuciones, por lo que mi recomendación es comprar lo justo y necesario según mis expectativas”, dice Uribe de Sotheby’s. Y agrega que hay que fijarse en “una propiedad que permita ahorrar más que la compra misma, que sea eficiente en cuanto a consumos y manejable en cuanto al trabajo y a los gastos que genera”.
Ojo con los arriendos
A pesar de que la compra de viviendas está subiendo, los arriendos también. De hecho, éstos aumentaron un 15% en el último año. “Estos aumentos pueden explicarse por una mayor limitación de créditos producto del alza en las tasas de interés y los cambios sociodemográficos, además de la evidente crisis habitacional y de suelo en la capital”, indica Saldivia de RSA Gestión Inmobiliaria.
Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, dice que estos incrementos se explican porque “está subiendo y bajando la vacancia y la reposición del arriendo se está demorando un mes aproximadamente. Esto sucede porque hoy en día los bancos están más restrictivos para prestar dinero y solicitan un mayor porcentaje de ahorro, por lo tanto, las personas que quieren comprar deben ahorrar y arrendar por más tiempo para acceder a la casa propia”.
“Los contratos de arriendo son en UF y si aumenta la inflación, se encarece todo el sistema inmobiliario y lo relacionado a él”, complementa Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de OpenBBK.
Por su parte, Eduardo Embry señala que para “la mayoría de las personas es más factible pensar en arrendar a comprar dados todos los requisitos financieros, el alto precio y la necesidad de contar con un pie. La búsqueda de propiedades para arrendar ha ido subiendo en forma sostenida”.
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