Si algo ha marcado este año ha sido la volatilidad de los mercados financieros. No todas las personas tienen los mismos apetitos de riesgo y pueden ver a las acciones como un instrumento demasiado arriesgado. Por ello, algunos han preferido apostar en propiedades como un vehículo de inversión al arrendarlas y obtener retornos.
Muestra de ello es que de acuerdo al último Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central, la participación de los deudores con más de un crédito hipotecario continuó aumentando a marzo de este año, alcanzando una participación sobre 30% del stock de deuda hipotecaria bancaria. Y es que los expertos destacan que tener una propiedad y destinarla para arriendo se trata de una inversión segura.
Según datos del Índice de Precios de ZoomInmobiliario, a septiembre la rentabilidad promedio de un departamento en la Región Metropolitana en los últimos 12 meses era de 3,77%.
Precio
Para internarse en el mundo de las propiedades, el gerente general de TOCTOC.com, José Ignacio Vicente, señala que es clave contar con información buena y confiable que permita tomar la mejor decisión, "ya que el precio no lo manda todo".
El CEO de plataforma inmobiliaria dice que "es importante conocer las rentabilidades, estudiar el perfil de los potenciales arrendatarios, las zonas de inversión y el tipo de propiedad, lo que ayuda a entender las preferencias y escoger una (propiedad) que asegure buenos arrendatarios".
Vicente también llama a los potenciales inversionistas a averiguar qué sectores experimentaron mejor plusvalía a causa de una inversión pública o nuevos desarrollos inmobiliarios, además de otros factores que ayudan a que ésta aumente en el tiempo.
Plusvalía
En esa línea, el presidente de KMA Asset e ICalma Inmobiliaria, Carlos O'Rian, considera que el factor clave es "revisar la plusvalía y por ello, es importante fijarse en que lo que haya alrededor de la propiedad le genere mayor valor con el tiempo, como la conectividad, el comercio, colegios, centros médicos, etc".
El ejecutivo de TOCTOC.com aconseja la necesidad de "prever el perfil del arrendatario al que se quiere llegar, ya que esto puede definir no solo la tipología de la propiedad, sino que también su ubicación".
Vicente agrega que es "importante averiguar el comportamiento de la vacancia o la velocidad de arriendo del sector donde se quiere comprar una propiedad".
Al término del tercer trimestre, las cinco comunas de la Región Metropolitana que tenían la mayores rentabilidades en departamentos son Maipú (5,43%), Independencia (5,25%), San Miguel (5,07%), Estación Central (4,89%) y Quinta Normal (4,83%). Mientras que en el segmento de casas están: Santiago (6,32%), Maipú (6,23%), Puente Alto (5,69%), San Bernardo (5,09%), y La Florida (4,51%).
A consideración
O'Rian dice que uno de los errores más comunes entre quienes comienzan a invertir en una propiedad "y que siempre se podría evitar es el adquirir una propiedad muy barata –pensando que es conveniente- y con terminaciones malas".
El ejecutivo de KMA Asset e ICalma Inmobiliaria menciona que un departamento, por ejemplo, con pisos y/o materiales de baja calidad, "al cabo de tres años de arriendos, se transformará en una mala inversión dado que será necesario hacer un recambio de todo para evitar que su valor se deprecie. Y no solo corre el riesgo de que el activo se devalúa, sino también de tener que arrendar a menores precios de mercado por el estado del inmueble".
Para los que quieran entrar a las inversiones de bienes raíces comprando un departamento o una casa vía crédito hipotecario es importante cotizar entre las entidades financieras: "Mientras más alternativas o información se tenga, mejores decisiones se podrán tomar a la hora de invertir", sostiene Vicente. Añade que "las tasas que tenemos actualmente, si bien son más altas que lo que vimos previo a la crisis social, siguen siendo de las más bajas tasas en los últimos 10 años".
Desde TOCTOC.com recuerdan que al igual que en cualquier inversión es importante aclarar que no existen rentabilidades aseguradas, todo tiene su riesgo.
De hecho, la tasa de rentabilidad promedio de un departamento en la Región Metropolitana ha caído casi un punto porcentual en un año a septiembre, según datos de ZoomInmobiliario.
Muestra de ello, es que el Banco Central advirtió hace unos meses atrás a los inversionistas de propiedades que el deterioro en el mercado del trabajo debiera tensionar la capacidad de pago de aquellos deudores hipotecarios que dependen del arriendo para pagar sus créditos.
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