La fiebre inmobiliaria está creciendo. Según la plataforma Yapo.cl, la demanda por viviendas subió 18% en el primer trimestre. Respecto al mismo periodo, la venta de propiedades en el Gran Santiago creció 89%. La gran mayoría de las transacciones son de departamentos, aunque las casas también van en aumento.
Junto con esto, hay que considerar la tasa de interés en la industria, la cual, según datos del Banco Central, es de un 2,36%. Si bien no es una mínima histórica, es una cifra que fomenta la actividad en el mercado inmobiliario. Otro factor es el retiro de los fondos de pensiones, lo que ha producido que muchas familias tengan liquidez para financiar la totalidad o parte de un pie.
Por lo tanto, ¿estamos en un periodo recomendable para solicitar un crédito hipotecario? Según Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil, este “es un buen momento para comprar, para aprovechar la plusvalía y dejar de pagar arriendo”. Lo mismo piensa Benjamín Reichhardt, gerente comercial de Tricapitals, quien dice que “estos últimos dos años hemos experimentado tasas bastante bajas a lo que estábamos acostumbrados. Ha habido altos y bajos, pero la tendencia ha sido clara”.
Sin embargo, antes de firmar una promesa o de solicitar un crédito hay que fijarse en ciertas cosas clave. ¿Qué pasa con el pie? ¿Estamos en una burbuja? ¿Debo pedir meses de gracia?
Lo más importante: el crédito hipotecario
Para la mayoría, el proceso de comprar una propiedad está ligado a un crédito hipotecario. Es por eso que es clave fijarse en el momento, las tasas y en lo que el banco está ofreciendo. Por un lado, Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, dice que este “es un buen momento para pedir un crédito (porque) en el segmento de las viviendas usadas hay oportunidades. Hay propietarios que están con problemas financieros y necesitan vender para generar liquidez”.
En esta misma línea, el ejecutivo menciona que al momento de solicitar un crédito es importante “evaluar el monto total a financiar. Los bancos calculan generalmente el crédito hipotecario a otorgar multiplicando el sueldo 45 o 50 veces. Por ejemplo, si la persona gana $ 1 millón, el máximo que podrían prestarle serían alrededor de $ 50 millones (unas 1.750 UF)”.
Además, antes de iniciar el proceso de un crédito, es importante tener orden financiero, ya que los bancos evalúan la capacidad de ahorro del interesado y los flujos de pago. Para esto, revisarán todas las deudas en el sistema, incluyendo créditos de consumo, cupo en la línea de crédito, entre otros. Es por eso que es clave que las deudas sean inferiores al 35% o 40% de los ingresos.
Las cuatro claves
Existen elementos muy importantes que debes conocer antes de solicitar un crédito hipotecario. Benjamín Reichhardt de Tricapitals establece cuatro pilares fundamentales. El primero es conocer la tasa anual y el CAE que están dando las instituciones financieras. El segundo es tomar la decisión por una tasa mixta o fija. “Lo común es tener una tasa fija (ésta se mantiene igual durante todo el crédito), pero la mixta es una excelente alternativa para alguien que quiere comprar y vender en pocos años, ya que al principio te dan una tasa más baja que la del mercado”, cuenta.
Respecto al tercer pilar, es clave conocer la institución donde vas a pedir el crédito. “Puede ser banco o mutuaria. El beneficio de las mutuarias es que no aparece la deuda en el sistema financiero, pero su tasa es más alta que la de un banco”, agrega Reichhardt, quien cuenta que la cuarta clave es ver el porcentaje de financiamiento que vas a necesitar, el cual será de hasta un 90% del valor de una propiedad y con un plazo de hasta 30 años.
¿Qué pasa con los meses de gracia? Puede ser una buena alternativa, especialmente si el nuevo propietario busca realizar remodelaciones de la vivienda durante los primeros meses. En todo caso, cotiza el crédito con y sin meses de gracia.
Es relevante cotizar antes de elegir un banco. Existen muchas plataformas, como comparaonline.cl, que preguntan por el precio de la vivienda, el porcentaje del pie que el comprador va a incluir y los años de plazo para el financiamiento. Con estos datos el usuario puede ver las cuotas mensuales o dividendos que tendría que pagar en cada institución.
¿Estamos en una burbuja?
Una de las mayores preocupaciones de la gente tiene que ver con los precios. Un comentario muy recurrente es que el mercado inmobiliario está en una burbuja y que es cosa de tiempo para que reviente. Sin embargo, muchos de los conocedores del rubro lo ponen en duda.
“Por ahora no podríamos hablar de una burbuja, principalmente porque ha habido importantes cambios en el mercado inmobiliario que han generado alzas en ciertos sectores y tipos de viviendas. Uno de ellos es el aumento en la demanda en comunas y zonas periféricas, lo que se traduce especialmente en cambios desde departamentos a casas en busca de más espacio interior y jardín”, establece Luis Novoa, CEO de Chile Sotheby’s Realty.
Algo similar aporta Víctor Danús: “Los valores efectivamente han subido de forma sostenida en los últimos años y se han tendido a igualar respecto a las grandes ciudades de Latinoamérica. Hay que entender que el suelo es cada vez más escaso y en los barrios consolidados es muy difícil seguir construyendo, lo que significa una presión para los precios de las propiedades usadas”.
Benjamín Reichhardt, por otro lado, indica que el aumento de los precios tiene que ver con que los costos de la construcción siguen al alza, que existe una escasez de suelo, que los planos reguladores han restringido los metros construibles en Santiago y que existe un déficit habitacional en Chile.
Respecto a las proyecciones de la industria, Novoa de Sotheby’s Realty afirma que “no se prevén disminuciones en los precios, sino más bien una estabilización de éstos en algunas zonas. Otras, en cambio, seguirán subiendo, lo que hace que se presenten excelentes oportunidades de inversión”.
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