La pandemia de Covid-19 le dio al comercio electrónico un impulso que difícilmente va a ceder terreno, lo que representa mayores oportunidades para la industria de las bodegas, ya que las empresas requieren nuevos espacios para guardar el stock de los envíos.
Este tipo de activos fijos tampoco está alejado de las posibilidades del pequeño inversionista. Así como uno puede incursionar en comprar departamentos para arrendarlos, bien podría decantarse por construir espacios de almacenamiento y ofrecer este servicio a actores corporativos.
De hecho, analistas del sector inmobiliario ven en estos "fierros" una buena oportunidad para invertir capitales que se recuperan en un rango de siete a 15 años, dependiendo del proyecto, y si se consideran algunos factores como la conectividad.
El gerente general de Póliza Gestión Inmobiliaria, Sebastián Hudson, observa que "hoy estamos en un ciclo de expansión muy fuerte del e-commerce, lo que ha producido una importante presión sobre el arriendo y desarrollo de bodegas industriales".
Indicadores como el de una vacancia históricamente baja y un atractivo precio de la UF por metro cuadrado en relación al mes de arriendo muestran que "existe una gran demanda de este tipo de activos, siendo hoy uno de los más atractivos para los inversionistas", según Hudson.
Retorno esperado
El gerente del Área de Oficinas y Retail de Colliers, Antonio Sivori, señala que los costos asociados a este tipo de proyectos están entre los 13 a 16 UF por metro cuadrado, y que la cifra exacta dependerá de factores como el tamaño, la altura, los materiales y el nivel de terminaciones.
Hudson detalla que la tasa de capitalización varía entre 6,5% y 9,5%. "Existe una relación inversa entre riesgo y capitalización, de manera que una propiedad menos riesgosa presentará una capitalización en unos 15 años, mientras que una bodega en un sector que aún no se encuentra consolidado y que apunte a su crecimiento podría capitalizarse en unos 11 años", apunta.
Sivori, por su parte, estima que recuperar la inversión tarda entre siete y 10 años, dependiendo del tipo de proyecto y las condiciones de financiamiento.
Asimismo, "una inversión de este tipo está muy condicionada al contexto económico y político del país, siendo los factores más relevantes la incertidumbre de lo que podría pasar con respecto a la Convención Constituyente y el aumento de la inflación", subraya Sivori.
Sobre lo último, advierte que este tipo de inversión "ha sido afectado por el aumento de los costos de construcción y mayores tasas de financiamiento", y que se vería afectada si el nivel general de precios continúa registrando alzas importantes.
Mini bodegas
La manager Real State en BDO, Carmen Catán, considera más difícil para el inversionista retail embarcarse en proyectos de bodegaje industrial y apuesta por las mini bodegas. El término alude a bodegas entre 1 a 70 metros cuadrados con contratos de arriendo cortos, los que pueden ir de un mes hacia arriba.
"Es un modelo de negocio enfocado en las rentas de todo el conjunto de estas mini bodegas, por lo que actualmente es difícil que exista la posibilidad que un inversionista pequeño compre unidades individuales para su propia rentabilidad. Generalmente estos proyectos se encuentran asociados a fondos de inversiones, empresas y desarrolladores", explica.
“Los gastos más relevantes dentro de la operación de estos proyectos corresponden a la administración, la cual es de suma importancia para sobrellevar la rotación de las unidades, control de incobrables o morosos, mantención de las áreas comunes y gestión de la seguridad. La administración para estos proyectos puede ir desde el 2% al 3,5% de los ingresos”, dice la ejecutiva.
También detalla que un mismo proyecto puede prestar servicios para personas y empresas, estas últimas principalmente PYME, e-commerce emergentes e importadores pequeños. En estos últimos casos, se consideran aspectos adicionales como pasillos amplios, grúas o monta cargas de mayor escala.
"Las mini bodegas para personas son un nicho creciente en sectores de la zona oriente, porque resuelven necesidades de casas o departamentos cada vez más pequeños o incluso la separación de temas laborales del hogar", afirma Catán.
Tantear el terreno
Volviendo al bodegaje en términos generales, Sivori afirma que "es muy importante considerar dónde se emplaza la propiedad en términos de conectividad y acceso, equipamiento del sector y términos normativos". Además considera relevante que las bodegas queden ubicadas a poca distancia de los centros de ventas de los retailers.
En relación al plan regulador, Hudson subraya que se trata de un factor clave, ya que "el suelo para industria molesta o peligrosa es más escaso que para industria inofensiva, lo que la hace más escasa y valiosa en el mercado".
Agrega que "aspectos como la seguridad y el distanciamiento en relación a sectores habitacionales también son clave", considerando que "el tráfico de camiones y malas prácticas de los mismos pueden producir roces entre la comunidad y el área industrial".
También el experto llama a la mesura y recalca que los recientes niveles de consumo fueron propiciados por estímulos puntuales, por lo que el consumo en los próximos años no mantendrá el mismo ritmo. "Es bueno ser prudente y estudiar la historia del comportamiento de este tipo de activos antes de comprometerse en una compra", concluye.
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