Hay un meme muy popular en internet que va así: un video de un abuelo o abuela bailando felices frente a la cámara. Atrás de ellos, se muestra una casa y un texto que dice “boomers dándose cuenta que vendieron su vivienda a un millennial por US$ 1 millón sabiendo que la compraron a US$ 20 y una bolsa de dulces en 1970”.
Puede sonar aburrido, pero es una realidad: en los últimos 15 años los precios de las propiedades han crecido tanto que han frenado a las nuevas generaciones la posibilidad de adquirir inmuebles. Esto ya es una realidad en grandes ciudades en Estados Unidos y Europa, como Nueva York, Londres y París. Y en el último tiempo ese fenómeno también ha llegado a Latinoamérica, especialmente en lugares como Buenos Aires, Santiago y Ciudad de México. Hoy, para los jóvenes, el comprar una propiedad está cada vez más cuesta arriba.
Y es que las condiciones son complejas: existen restrictivas condiciones hipotecarias y tasas de interés altas (la de abril, según el Banco Central de Chile, se instaló en 4,87%). Además, en los últimos tres años los dividendos en UF han subido un 40% y 80% en pesos.
“Efectivamente nos encontramos en un momento especialmente desafiante para aquellos que quieren comprar una vivienda, ya que el acceso al financiamiento se ha vuelto muy difícil para muchas personas. Esta situación afecta a la generalidad de la población, pero efectivamente hay una proporción de la población, especialmente aquellos menores de 35 años, quienes han visto condiciones más restrictivas en comparación con generaciones anteriores que sí lograron adquirir una propiedad bajo condiciones más favorables. Eso sí, aunque las condiciones hoy en día son más complejas, siempre existirán alternativas para que las próximas generaciones logren la compra de viviendas”, señalan desde BMI Servicios Inmobiliarios.
En esa misma línea, Esteban Jara, jefe de unidad de estudios de Transsa, dice que “la posibilidad de compra para los jóvenes parece más limitada que hace 5 años. Según registros del conservador de Santiago al cierre del 2023, los compradores menores de 30 años se redujeron a la mitad respecto al 2022, representando solo el 5,8% del total de ventas, la participación más baja desde 2014. Este grupo etario es el más afectado en la actualidad”.
Doble click
Le pedimos a los expertos que hagan un doble click en sus análisis para ver la profundidad de este fenómeno. Por ejemplo, José Miguel Simian, académico y experto inmobiliario de la Universidad de las Andes, explica que “hoy sigue habiendo un descalce entre los precios de las viviendas, las condiciones financieras y los ingresos de las familias. Esto tiene muy ralentizado el mercado de ventas y está presionando los precios a la baja. No veo mucha salida en el corto plazo ya que el ajuste es lento. Las soluciones para las familias van por el lado de compra de viviendas más pequeñas, más lejos, etc. Muchas personas jóvenes optan derechamente por el arriendo como opción para vivir. El número de hogares que arrienda ha crecido mucho en los últimos años. En el más largo plazo se producirá un ajuste de las condiciones de compra a la realidad de los ingresos”.
Felipe García, director de Tinsa para el Cono Sur, comenta que debido a la alta inflación experimentada entre 2021 y 2023, “actualmente nos encontramos con un desajuste entre el costo de la vivienda y los salarios reales de las personas. Esto ha resultado en la necesidad de un mayor esfuerzo económico para adquirir una vivienda, lo que evidentemente disminuye el número potencial de personas que pueden hoy financiar la compra de una vivienda, especialmente entre los más jóvenes”.
Una visión más optimista muestra Cristóbal Tirado, gerente comercial en Chile Sotheby’s International Realty: “Es cierto que atravesamos un momento complicado para la compra de viviendas. Sin embargo, es importante tener en cuenta que aún hay personas que tienen la capacidad de comprar. Para aquellos que pueden hacerlo en las condiciones actuales, la recomendación es que lo hagan, ya que siempre será un buen momento”.
Y agrega: “Dado que se trata de un compromiso financiero a largo plazo, las condiciones pueden mejorar con el tiempo, lo que permitirá renegociar y ajustar el acuerdo conforme evolucionen las condiciones del mercado. En ese sentido y con respecto a las nuevas generaciones creo que siempre habrá posibilidades y oportunidades para adquirir una vivienda. La recomendación ahí es a informarse y a revisar las condiciones que el mercado está ofreciendo para lograr el objetivo”.
Un cálculo
Llevemos este análisis a los números. El académico Uandes José Miguel Simian plantea que “comprar una vivienda de 3.000 UF, financiando el 80% con un crédito hipotecario a 30 años y una tasa de 5%, implica un dividendo mensual de algo menos de $ 500.000. Los bancos piden en general que el dividendo no supere el 25% de la renta mensual familiar. Esto exige ingresos muy altos o hay que poner más ahorro y bajar la deuda, lo cual muchos no pueden hacer. Para aquellos hogares que son sujetos de subsidio pueden postular a éstos y comprar viviendas que incluyen un subsidio”.
Otro cálculo lo entrega BMI Servicios Inmobiliarios: “Existen varios factores importantes a considerar al momento de planificar la compra de una vivienda. Por ejemplo, si tomamos como referencia una tasa de interés del 5% y un plazo de 25 años para adquirir una propiedad de UF 3.000, y considerando un ingreso mensual de $1,3 millones, es fundamental tener en cuenta que se requerirá un pie del 50% del valor de la vivienda, es decir, alrededor de UF 1.500. Por lo tanto, es necesario contar con un capital ahorrado que permita cubrir este monto inicial”.
Y agrega: “Si se cumplen estas condiciones, el dividendo mensual estimado sería de aproximadamente $330.000, considerando que la renta exigida para el crédito hipotecario sea al menos cuatro veces mayor al ingreso mensual del solicitante. Además, es importante evaluar otros aspectos como los gastos asociados a la propiedad (mantenimiento, contribuciones, servicios básicos, entre otros) y asegurarse de que el monto del dividendo sea asequible y compatible con el presupuesto mensual”.
Justamente por esto, recomienda Felipe García, “es fundamental evaluar nuestra estabilidad financiera. Además, si bien la tasa de interés juega un papel importante en la determinación de la cuota mensual y, por ende, en la viabilidad del crédito, factores como el pie y el plazo de financiamiento son aún más relevantes. Estos últimos factores son claves para determinar la cuota mensual y en consecuencia para establecer la renta mínima que se exigirá”.
¿Hay alternativas?
Los expertos en la industria inmobiliaria confirman que a pesar del complejo momento, sí existen formas para adquirir una propiedad. Una de ellas es la novación de crédito hipotecario, que -según BMI- se trata del traspaso de “la deuda de un crédito hipotecario a la parte compradora. Este mecanismo permite encontrar viviendas a tasas de endeudamiento más convenientes que las que se encuentran bajo las condiciones actuales, permitiendo disminuir el dividendo mensual de manera relevante”.
“Dado que el financiamiento se traspasa en todas sus condiciones (incluidos plazos, tasas, monto adeudado) se debe tener en consideración que el comprador debe ajustar al pie necesario para que cuadre con el monto adeudado para dar con el precio total a pagar al propietario. Si llevamos este ejercicio al ejemplo descrito anteriormente, sería posible reducir el pie necesario del comprador del 50% a un 30% dado el menor dividendo y por ende menores exigencias bancarias de rentas”.
BMI entrega otra alternativa: el arriendo con opción de compra. “Hoy en día se puede vivir en una vivienda pagando el arriendo mensual, pero con la opción de escriturar cuando las condiciones mejoren y la persona interesada pueda solventar la compra de la propiedad”.
“Por último, y debido a la dificultad del mercado, muchas empresas inmobiliarias están ofreciendo convenientes promociones en las que se permite, por ejemplo, asegurar la tasa por un periodo de máximo 3 años. En esta figura la inmobiliaria asume el diferencial entre la tasa bancaria y la tasa que acuerda la inmobiliaria que en algunos casos puede ser incluso de UF+1,9%”.
Y Iván Muena, CEO de Loping, entrega otra alternativa: “Hoy en día está surgiendo algunas alternativas interesantes tales como el renting inmobiliario, el cual entrega flexibilidad en el valor de pago inicial para acceder a la propiedad (pie) y con alternativas más económicas de pago mensual que se establecen y renuevan en períodos de 5 en 5 años, mientras hace efectivo los porcentajes de propiedad acumulados en el periodo”.
Algunas recomendaciones para adquirir propiedad
Felipe García Bunster, director de Tinsa para el Cono Sur, entrega una serie de tips para concretar la compra de una vivienda si eres sub-40:
• Tener en cuenta el monto total del dividendo mensual, no solo la tasa. Revisando factores como plazos de pago, montos de seguros, entre otros.
• Obtener cotizaciones en la mayor cantidad de entidades financieras.
• En caso de estar interesado en una vivienda nueva, indagar en las entidades financieras acerca de posibles convenios con proyectos inmobiliarios, ya que estos acuerdos podrían ofrecer reducciones en las tasas de interés.
• Revisar la posibilidad de pagar el pie de cuotas a la inmobiliaria.
• Explorar incentivos proporcionados por algunas instituciones financieras dirigidos a aquellos que adquieren viviendas en proyectos nuevos que cumplen con estándares específicos de eficiencia energética.
• Revisar los subsidios y ayudas estatales, como la garantía estatal para el financiamiento del pie, que puede representar hasta un 10% del valor total de la propiedad.
• Analizar la opción de “Renta Complementaria” que permite combinar los ingresos de dos personas, donde ambas asumen responsabilidades en el crédito hipotecario. Esta alternativa mejora la relación entre ingresos y dividendo, facilitando el acceso al financiamiento.
• Si se busca adquirir una vivienda para invertir, no limitar la búsqueda sólo a la Región Metropolitana. Las regiones están ofreciendo muy buenas alternativas de precio, por lo tanto, con un menor dividendo, y buenos indicadores de rentabilidad.
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