La semana pasada, BancoEstado lanzó una nueva oferta de crédito hipotecario destinada a ampliar el acceso a la vivienda y estimular la competencia para mejorar las condiciones de financiamiento en el sector inmobiliario.
El último "Hipotecazo" involucra una tasa de interés anual de UF +3,85% a 20 años plazo y con financiamiento de hasta un 80% del valor de la propiedad.
Además, el crédito ofrece hasta seis meses de gracia para el pago del primer dividendo y hasta dos meses no consecutivos de no pago al año, los que deben ser definidos al momento de cerrar el acuerdo.
Considerando que la oferta termina el 30 de junio, el tiempo para evaluarla se hace más bien corto, por lo que cabe preguntarse: ¿qué hay que tener en cuenta antes de tomar una decisión?
La directora del Área de Tasaciones de Tinsa Chile, Mariela García, recomienda someterse a la evaluación crediticia y tomarlo si es posible. "Al hacer una simulación simple en la página del BancoEstado, con esta oferta que es de solo 20 años, se genera un ahorro bastante importante en el costo final del crédito", afirma.
Siguiendo su ejemplo, un departamento de 2.200 UF con las condiciones de este préstamo alcanza un valor final de 2.693 UF, pero bajo un crédito a 30 años con tasa anual UF +4,73% -habitual en el mercado-, asciende a 3.500 UF.
Para el mismo caso, señala García, el dividendo llega a cerca de $ 365 mil con el Hipotecazo, mientras que con la tasa normal a 30 años el dividendo llega a $ 319 mil. "Es decir, cancelando $ 45 mil más de dividendo, te ahorrarás hasta 10 años de pagos", destaca.
¿Mayor competencia?
Raúl Saldivia, director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria, afirma que "esto igualmente va a empujar al resto de los bancos y otras instituciones a bajar un poco las tasas también".
Por ello, sugiere "no solamente quedarse con la oferta de BancoEstado, porque eventualmente podría haber mejores condiciones en otro banco o similares, pero que ofrezcan otras cosas".
Su consejo es "siempre estar evaluando con al menos dos instituciones financieras más" y comentar las mejores condiciones de otros oferentes para "hacerlos competir entre sí".
Sin embargo, el abogado en Expertosendeudas.cl, Benjamín Jordán, estima por su parte que los bancos no se van a lanzar a competir con el Hipotecazo, ya que ofrece condiciones demasiado generosas para lo que es aceptable en el negocio.
"Esto no debería generar una sustancial baja en las ofertas de los otros bancos, primero porque la tasa de interés que ofrece BancoEstado está al nivel de solamente estimar el riesgo sin utilidad para el banco", explica.
Precauciones
Para Jordán, la oferta de BancoEstado representa sin duda una buena oportunidad, sobre todo considerando que los créditos tenderán a subir por el alza en la tasa de referencia del Banco Central.
Sin embargo, es enfático en señalar las dificultades que siempre pueden surgir en la adopción de este y de cualquier otro crédito.
"La gente no debería tomar el crédito a 20 años sin antes estimar cuál es la cuota mensual que le queda, porque si esa cuota supera el 30% de sus ingresos líquidos mensuales, ya es una cuota riesgosa", dice el abogado.
A esto suma el problema que representan los meses de gracia, ya que pueden agregar una carga adicional a las cuotas por pagar.
"Estos beneficios de los seis meses de gracia y de los dos meses consecutivos de no pago son beneficios en cuanto a uno le pueden liberar un mes complicado, pero no son beneficios en la medida en que esto tiene interés compuesto y en UF", explica Jordán.
El foco del argumento es que la tasa de interés en Chile es compuesta, por lo que cada mes hay más interés. Y por mucho que una tasa sea fija, esta se cobra sobre un valor creciente.
"Si tú llevas seis meses, quiere decir que en el fondo, tú asumirías la carga de seis meses de interés compuesto", ejemplifica. "Entonces evidentemente no es que sea seis meses y partimos de cero".
Este efecto se agudiza por el hecho de que la UF no deja de crecer en los meses de gracia. "Tiene esa doble carga, la carga del UF y del interés compuesto", concluye Jordán.
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