El post suscitó cientos de reacciones y decenas de comentarios. La consultora chilena EJE Investment, dedicada a la inversión en bienes raíces en Estados Unidos para latinoamericanos, publicó la semana pasada en LinkedIn una tabla comparativa entre el precio de una propiedad cercana a Miami y una en Huechuraba. ¿El objetivo? Demostrar que convenía más, según ellos, apostar por el mercado de real estate norteamericano. Y para eso, contrastaron a una vivienda en Homestead (localidad a 60 kilómetros de Miami) y otra en Huechuraba. ¿El resultado? La casa en Estados Unidos era más barata, lograba un mejor arriendo y, al final de mes, el dueño podía conseguir más de US$ 800 de ganancia mensual. En contraste, la comuna santiaguina obligaba al propietario desembolsar mensualmente $ 383 mil.
El post y la tabla generó un amplio debate en la red social. Unos criticaron la información, argumentando que los números ofrecidos por la consultora fueron desproporcionados y que los cap rates (porcentaje que representa la relación entre el ingreso neto anual de una propiedad y su valor de mercado o precio de compra) mostrados no se veían usualmente en el mercado de Florida.
Por eso, a continuación, exploramos algunos elementos clave de la industria inmobiliaria norteamericana: despejamos los mitos y revisamos los elementos fundamentales a considerar, como las cargas impositivas y los créditos hipotecarios.
¿Conviene?
“Decir si conviene invertir en Estados Unidos es muy amplio. Conviene en Florida y específicamente Miami si se elige bien”, aclara Paula Sánchez, fundadora de Unique International Properties.
Los expertos coinciden que todo depende de la situación, estado, propiedad y ubicación. También siempre hay que tener un contraste respecto a Chile. Acá, agregan algunos consultados, existe la posibilidad de acceder a subsidios o beneficios tributarios, como el DFL-2.
“Invertir en el mercado inmobiliario en Estados Unidos puede ser una estrategia atractiva, pero es crucial considerar factores como las regulaciones locales, la tributación para inversores extranjeros y el acceso a financiación. Recientemente, el mercado inmobiliario de EEUU ha mostrado una recuperación después de la pandemia. Según un informe de Zillow, los precios de las viviendas aumentaron 8% en el primer semestre de 2024, impulsados por una fuerte demanda y una oferta limitada. Este contexto sugiere un ambiente potencialmente favorable para la inversión, aunque es esencial realizar una investigación exhaustiva y considerar los riesgos asociados”, opina Diego Mora, gerente de estudios de XTB Latam.
“Comparar ambos países es muy engañoso porque uno también puede encontrar propiedades en Chile con crédito a 30 años. Y a pesar de que la UF se va a ir corrigiendo todos los años, uno podría comprar un departamento con un 20% de descuento hoy y arrendarlo en UF para poder cubrir el problema de la inflación. Además, recordemos que acá está el beneficio de las 8.000 UF, donde si una persona vende una propiedad bajo ese valor, el mayor valor a la plusvalía ganada no paga impuesto”, agrega Cristian Lecaros, experto inmobiliario.
¿Precios más bajos?
Esta es una pregunta que se repite mucho al momento de explorar inversiones en el país del norte. La mayoría de los expertos coinciden: las propiedades en Estados Unidos son más caras que en Chile.
Paula Sánchez señala que un arriendo de una vivienda en un sector residencial de Miami está entre los US$ 4.000 y US$ 5.000. “Salvo excepciones, los precios de Miami son más altos que en Chile a ‘igualdad de barrio’”, comenta.
Sobre la posibilidad de tener altas rentabilidades en base al arriendo como lo mostró EJE Investment, Ferencz Delarze, socio fundador Property Partners, duda: “En general una rentabilidad de dos dígitos es algo muy escaso en mercados profundos como el de Estados Unidos, donde siempre hay mucha demanda que ajusta las rentabilidades y precios. Una rentabilidad de esas características no debe ser de largo plazo. Aumenta el precio del activo o bien disminuye el valor de los arriendos”.
Por su parte, Cristóbal Jara Hödar, agente inmobiliario en Miami y cofundador de Vincit Propiedades en Chile, ofrece una visión distinta: “Comparar precios entre mercados inmobiliarios de diferentes países puede ser complejo, ya que depende de varios factores, incluyendo la ubicación específica, el tipo de propiedad y sus características. Sin embargo, creo que es un hecho innegable que en Chile los precios de las propiedades están altos y debido a esas alzas, cada vez aparecen más alternativas de inversiones inmobiliarias en Florida que son competitivas con los precios en Chile y que proyectan una mejor rentabilidad y apreciación futura”.
¿En qué fijarse?
“Cualquier propiedad que se compre en los buenos barrios, que esté en buen estado, bajo US$ 1.000 por pie cuadrado debería ser una buena inversión. Lo ideal es invertir en barrios con alta demanda de arriendos. En el caso de casas, que tengan techo en buen estado, con ventanas de impacto y en zonas de no inundación. En los departamentos, en cambio, es importante que los edificios tengan la certificación de 40 años y que tengan buenas reservas”, recomienda Paula Sánchez.
Diego Mora entrega una visión complementaria: “Es crucial entender las leyes y regulaciones locales, ya que pueden variar entre estados y ciudades, así como las normativas sobre propiedad extranjera. También es importante investigar el impacto fiscal, incluyendo impuestos federales y estatales, para evitar sorpresas y optimizar la rentabilidad. Además, se debe analizar el mercado específico en la ubicación deseada, observando tendencias de precios, oferta y demanda, y el estado económico local. Evaluar las opciones de financiamiento y las condiciones de los préstamos para inversores extranjeros es esencial, ya que pueden diferir significativamente de las disponibles en Chile. Finalmente, considerar todos los costos asociados, como gastos de cierre, impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento”.
Tema impositivo
“Florida es uno de los estados que otorga mayores beneficios tributarios, lo que le ha valido la reputación de ser un refugio fiscal para millonarios”, dice Cristóbal Jara. Aun así, para un chileno, es fundamental tener en cuenta las implicaciones tributarias y evaluar la conveniencia de realizar la compra a través de una sociedad, añade el experto. El ejecutivo entregó un listado de impuestos a considerar:
• Withholding Tax: es un impuesto que se retiene sobre los ingresos de arriendo que reciben los no residentes.
• FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): no es un impuesto propiamente tal, sino que es una normativa que establece una retención del 15% sobre el precio de venta bruto de propiedades inmobiliarias vendidas por extranjeros. Precisamente, se evita la aplicación de esta norma cuando un extranjero compra una propiedad a través de una LLC (Compañía de Responsabilidad Limitada, por sus siglas en inglés), ya que el dueño de esa propiedad sería una sociedad estadounidense.
• Property Tax: impuesto territorial que se paga anualmente sobre el valor comercial de la propiedad.
• Impuesto sobre las Ganancias y Dividendos: si además eres inversionista y compras para arrendar la propiedad, existen estos impuestos de carácter personal. Sin embargo, en Florida hay tasas bastante más bajas que otros estados y si uno se estructura bien tributaria y contablemente, se puede optar a importantes beneficios y exenciones tributarias.
¿Personal o LLC?
En el libro Manual del sueño americano, la guía definitiva para invertir y migrar a Estados Unidos, Esteban Morano contrasta los beneficios entre la compra de una propiedad de forma individual y a través de una sociedad. Estos son.
Beneficios de comprar una propiedad de forma personal:
• Simpleza: comprar una propiedad personalmente es un proceso más simple y directo que hacerlo con una corporación o un trust. Hay menos papeleo y menos requisitos legales.
• Costos más bajos: comprar una propiedad a título individual puede ser menos costoso que hacerlo con una corporación o trust. Hay menos tarifas y gastos asociados con la propiedad personal.
• Financiamiento más fácil: puede ser más fácil obtener financiamiento para una propiedad cuando la compra un individuo personalmente, en especial si tiene un buen puntaje de crédito, un ingreso estable y planea vivir en ella. Muchos bancos se especializan en dar créditos a primeros compradores a una tasa preferencial.
• Más control: cuando compra una propiedad un individuo, tiene control total sobre cómo se administra y mantiene. No tiene que preocuparse por tomar decisiones con otros miembros de una LLC.
• Beneficios fiscales: existen beneficios fiscales asociados con ser propietario de una propiedad de forma personal, sobre todo si se planea vivir en ella; por ejemplo, deducciones al pago del impuesto a la propiedad (homestead exemption), o la ganancia de capital a la hora de vender el inmueble.
Beneficios de comprar una propiedad con sociedades
• Compañía de responsabilidad limitada (LLC): es la entidad más elegida a la hora de realizar inversiones inmobiliarias, pues ofrece protección de responsabilidad personal para los miembros y también flexibilidad en términos de administración e impuestos.
• Corporación: las corporaciones, incluidas las corporaciones S (reservadas a residentes), también suelen usarse para compras de bienes raíces, en especial las inversiones de mayor volumen o capital. Brindan protección de responsabilidad personal para los accionistas y también pueden ofrecer beneficios fiscales (su estructura es muy similar a la de una sociedad anónima).
• Sociedad limitada (LP): en una LP hay uno o más socios generales que administran la inversión y socios limitados que proporcionan fondos, pero tienen un control limitado sobre la inversión. Ofrecen protección de responsabilidad para los socios limitados y beneficios fiscales para el socio general.
• Real Estate Investment Trust (RETT): un REIT es una empresa que invierte en bienes raíces y algunas veces cotiza en una bolsa de valores. Esta entidad brinda a los inversores la oportunidad de invertir en bienes raíces sin poseer la propiedad directamente, y también ofrece beneficios fiscales.
¿Y el crédito hipotecario?
Para Paula Sánchez, acceder a una hipoteca no es difícil. “Hay instituciones especializadas en inversionistas extranjeros, pero probablemente no prestarán más del 70% del valor de la propiedad”, aclara.
Cristóbal Jara coincide: “Suele ser menos engorroso que en Chile, pero es un proceso que igualmente tiene su burocracia. Por lo general, a un extranjero le van a otorgar un préstamo denominado Foreign National Loan. Principalmente debes contar con el pie de entre 30% y 40% del valor de la propiedad que quieres adquirir (es decir, te financian entre un 60% y 70%) y debes acreditar ingresos suficientes”.
Cristián Martínez, CEO Crece Inmobiliario, comenta algo similar: “Para los extranjeros, incluso es más simple que para un americano. Para nosotros uno de los principales requisitos es demostrar el pie -que en general es de un 30%- y tener Visa. Los chilenos tenemos la ventaja de contar con la Waiver, que nos sirve para solicitar el crédito hipotecario allá. Las tasas andan en torno al 6% y 7%, pero lo positivo es que estas se pueden refinanciar al cabo del primer año y en general sin costo de prepago o refinanciamiento”.
¿Refugio ante la UF?
Algunas personas afirman que el mercado norteamericano es mejor para invertir en propiedades porque no existe la UF. Esto es cuestionado por expertos, ya que la tasa bancaria ofrecida en el país del norte ya tiene internalizada una inflación. “La tasa hipotecaria americana tiene una inflación implícita, lo que hace que sea prácticamente equivalente a la tasa chilena”, asegura Ferencz Delarze. Y agrega: “En Chile la tasa es UF + 4,8% a 20 o 30 años, que tiene implícita una UF del 4% para este año, pero de un 3% en adelante, ya que es la meta creíble del Banco Central. Sería, entonces, una tasa nominal de entre 7,8% y 8,8%. En EEUU la tasa nominal es aproximadamente 7,5% (que tiene implícita una inflación del 3% anual)”.
Jara ofrece su visión: “En Estados Unidos, los préstamos hipotecarios están denominados en dólares estadounidenses, lo que elimina la variabilidad asociada a UF utilizada en Chile. Esto proporciona una mayor previsibilidad en los pagos mensuales y protección contra la inflación. Además, las tasas de los créditos hipotecarios en EEUU pueden ser muy competitivas, lo que hace más atractivo apalancarse para comprar propiedades”.
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