2022 fue un año difícil para la industria inmobiliaria. Según la consultora GfK, la venta de viviendas nuevas en el Gran Santiago cayó un 38% en el tercer trimestre. Por otro lado, la alta inflación empujó agresivamente el valor de la UF: en diciembre la Unidad de Fomento superó los $ 35 mil, lo que afectó directamente los montos de los créditos hipotecarios.
Además, la guerra entre Rusia y Ucrania incidió negativamente en la cadena de suministro de materiales para la construcción, incrementando el precio final de los inmuebles. A esto se sumó que los bancos se pusieron cada vez más restrictivos a la hora de otorgar financiamiento para la adquisición de un bien raíz: de acuerdo con un estudio de MiMejorTasa.cl, los sueldos requeridos para optar a un crédito subieron un 50% en los últimos tres años.
Pero los ejecutivos de la industria inmobiliaria quieren dejar todo eso en el pasado y concentrarse 100% en el 2023, un año que se asoma con sus propias complicaciones, pero que también proyecta elementos positivos.
“Para el próximo año esperamos una moderación en el proceso inflacionario. Esto podría llevar a que las instituciones financieras flexibilicen gradualmente sus políticas actuales. Este factor es clave, el acceso al financiamiento no está siendo difícil solamente para las personas naturales, sino también para inmobiliarias y constructoras”, dice Carolina Uribe, cofundadora de JetBrokers, un marketplace inmobiliario.
Por su parte, Luis René Novoa, gerente general de Chile Sotheby’s International Realty, proyecta que “el primer semestre será parecido al periodo final de 2022 en términos de venta, pero hacia la segunda mitad del año debiera haber mayor dinamismo. Esto, si es que existe un ajuste de la inflación y si la discusión sobre las AFP mantiene protegidas las inversiones de largo plazo, que son finalmente la base sobre la que se sustentan los préstamos hipotecarios”.
No postergar la compra
Aunque las tasas no estén en mínimos históricos, muchos expertos repiten lo mismo: si hay una buena oportunidad, es mejor tomarla. “El principal consejo es no postergar la decisión de compra, aunque el escenario no parezca el ideal. Las tasas se pueden renegociar más adelante, pero mientras más se espera para dar el paso, más complejo y costoso es”, explica Uribe.
Y agrega: “Para quienes estén ahorrando para el pie, lo mejor es congelar el valor de la propiedad y entrar al negocio mientras está en blanco o verde”.
Algo similar opina Luis René Novoa, de Sotheby’s: “Este es un buen momento para comprar. Lo primero que hay que considerar es que siempre es posible refinanciar el crédito si es que en un futuro hay mejores condiciones de financiamiento. Además, es un buen momento para hacer ofertas, tanto en propiedades nuevas como usadas, ya que hay mejor disposición de los dueños de bajar los precios”.
Falta de oferta nueva
Pero no todo es información positiva. También hay algunos datos que proyectan un escenario pesimista.
“Creemos que las ventas van a seguir con tendencia a la baja, similares a las que se ven terminando el 2022, a pesar del esfuerzo que han tenido algunas instituciones financieras para mantener atractivas las tasas y otras condiciones de financiamiento, pero que siguen siendo insuficientes para reactivar la demanda”, explica Sergio Novoa, gerente de Consultoría Inmobiliaria en BMI Servicios Inmobiliarios.
Y agrega: “Otro de los grandes problemas que detectamos es la falta de oferta nueva, dado que no están ingresando proyectos. Esto va a generar un golpe muy fuerte en la industria, porque si no hay planes en desarrollo las inmobiliarias quiebran”.
Ojo con las regiones
La crisis por la que atraviesa el mercado inmobiliario ha afectado a todo el país, pero sobre todo al Gran Santiago. Esto, dicen los expertos, entrega posibilidades interesantes para las regiones.
Felipe García, director para Latinoamérica Sur de Tinsa, explica que “las regiones debieran tomar un mayor protagonismo en el mercado inmobiliario. Hoy existe mayor disponibilidad de suelo para la ejecución de proyectos y una oferta de precios inferiores versus la Región Metropolitana, lo que debiera forzar a un cambio paulatino de aumento de demanda, transformando algunas ciudades en competencia real para Santiago, fomentado principalmente por los precios más bajos de las viviendas (40% más bajos en promedio que la RM), el costo de vida, el mayor desarrollo de importantes ciudades y el creciente avance del trabajo a distancia”.
Precio de las viviendas
¿Qué pasará con el valor de las viviendas? ¿Seguirá subiendo o se estancará? Los expertos afirman que la tendencia alcista se va a mantener.
“No debemos olvidar que en el precio de las viviendas influyen en los costos de construcción, que durante el 2022 sufrieron un alza relevante y que poco a poco han ido cediendo en el ritmo de sus alzas gracias a la normalización de la cadena de suministro. Adicionalmente, se mantienen presionados por el valor del suelo y las exigencias para el financiamiento de los proyectos, a lo que se suma la extensión en los plazos para la aprobación de los permisos de construcción, lo que redunda en que se mantengan las presiones al alza sobre los precios”, comenta Heriberto Sepúlveda, gerente inmobiliario de Empresas Siena.
Por su parte, Felipe García adelanta que no ve “un ajuste relevante en un horizonte cercano”.
“Si bien la demanda ha bajado y el volumen de unidades disponibles con entrega inmediata ha subido (30% de la oferta total), el stock sigue estando controlado dentro del contexto. Sin embargo, en lo inmediato sí podríamos observar algunas acciones desde la oferta para intentar no incrementar los precios en ratios similares a los últimos años. Por ejemplo, leves ajustes en las superficies de algunas tipologías en determinados segmentos, en orden de ajustar el precio total de esas unidades o bien para mantener los mismos precios con superficie levemente inferior sin modificar el programa”, agrega.
¿Y la UF y las tasas? “A medida que la inflación se logre estabilizar se podrá observar una subida menos agresiva del valor de la UF. Las tasas al mismo tiempo van de la mano con la economía del país, pero si en un futuro tienden a la baja se pueden renegociar con los bancos", explica Sergio Fajardo, director de Smart Choice y Terra Capitals.
Y agrega: "Actualmente, las inmobiliarias ofrecen descuentos muy atractivos y facilidades de pago que no se habían visto anteriormente. Por lo tanto, quien tenga la posibilidad de poder comprar un inmueble siempre será una opción segura en cuanto a plusvalía y rentabilidad”.
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