Los malos préstamos inmobiliarios comerciales han superado las reservas para pérdidas en los mayores bancos estadounidenses después de un fuerte aumento en los pagos atrasados relacionados con oficinas, centros comerciales y otras propiedades.
Las reservas promedio en JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs y Morgan Stanley han caído de US$ 1,60 a 90 céntimos por cada dólar de deuda inmobiliaria comercial en la que un prestatario se retrase al menos 30 días, según los datos presentados a la Federal Deposit Insurance Corporation.
El fuerte deterioro se produjo el año pasado después de que la deuda morosa de propiedades comerciales de los seis grandes bancos casi se triplicó a US$9.300 millones.
El fuerte deterioro se produjo el año pasado después de que la deuda morosa de propiedades comerciales de los seis grandes bancos casi se triplicó a US$ 9.300 millones.
Michael Barr, que supervisa la supervisión bancaria en la Reserva Federal de Estados Unidos, comentó el viernes que los reguladores "se han centrado estrechamente en los préstamos CRE de los bancos", incluyendo "cómo informan su riesgo" internamente y si "se provisionan adecuadamente y tienen capital suficiente", para amortiguar posibles pérdidas futuras de préstamos CRE”.
En todo el sector bancario estadounidense, el valor de los préstamos morosos vinculados a oficinas, centros comerciales, apartamentos y otras propiedades comerciales se duplicó con creces el año pasado llegando hasta los US$24.300 millones, frente a los US$11.200 millones del año anterior.
Los bancos estadounidenses ahora tienen US$1,40 en reservas por cada dólar de préstamos inmobiliarios comerciales morosos, frente a los US$2,20 de hace un año, según datos de la FDIC (Corporación Federal de Seguro de Depósitos), y los bancos con menor cobertura han tenido que absorber posibles pérdidas por préstamos inmobiliarios comerciales en más de siete años.
Bill Moreland de BankRegData, que recopila y analiza datos de prestamistas, dijo que en toda la industria había pocas dudas de que "las provisiones para estas pérdidas crediticias tienen que aumentar mucho".
"Hay bancos que parecían estar bien hace seis meses y que no lo estarán tanto el próximo trimestre", afirma Moreland.
A principios de este mes, el New York Community Bank perdió más del 50% de su valor de mercado después de informar cientos de millones en pérdidas potenciales no reveladas anteriormente en su cartera de préstamos para propiedades comerciales.
La cuestión se centra en las asignaciones de préstamos (o reservas), que son las provisiones que los bancos toman para cubrir pérdidas futuras por morosidad. Las provisiones son un golpe para las ganancias, por lo que los bancos buscan limitar cómo y cuándo las toman.
Tradicionalmente, los bancos y los reguladores establecen provisiones por categoría de préstamo y tasas de pérdida históricas. Los bancos tienen reservas más altas (por ejemplo, 10%) para préstamos sin garantía, como préstamos de tarjetas de crédito, en comparación con 2% o 3% para préstamos inmobiliarios comerciales, que tienen tasas de incumplimiento más bajas.
Algunos argumentan que, sin embargo, depender de las tasas de pérdidas históricas de propiedades comerciales (particularmente oficinas) a raíz de la pandemia de Covid-19 puede ser arriesgado y que, en cambio, los bancos deberían basar sus reservas en los niveles actuales de morosidad.
"En algún momento, si se mantienen las altas tasas de desocupación, estos propietarios no podrán pagar sus deudas y los bancos ejecutarán las ejecuciones hipotecarias", dijo João Granja, profesor de contabilidad en la Escuela de Negocios Booth de la Universidad de Chicago.
"Sé que las tasas de pérdidas históricas son bajas, pero necesitamos ver si los bancos han mirado hacia el futuro al predecir las pérdidas esperadas, y no se han basado simplemente en lo que sucedió en el pasado".
Los banqueros dicen que están preparados. Sus reservas contra morosidad eran mayores que las necesarias hace un año y ahora se están reduciendo a medida que aumentan los morosidad, dicen. Sostienen que los reguladores parecen estar centrados en la exposición de los bancos pequeños y medianos.
El CEO de Bank of America, Brian Moynihan, declaró en diciembre que el banco sólo había identificado US$5.000 millones en deuda inmobiliaria comercial ligada a edificios en sectores del mercado inmobiliario en los que los precios habían caído, una cifra que calificó de ínfima para un banco que ganó casi US$30.000 millones el año pasado y tiene más de US$3,2 billones en activos.
"Es una parte tan pequeña de la mesa", dijo Moynihan. "Nos sentimos bien".
Este mes, sin embargo, BofA dijo en una presentación a la FDIC que la morosidad en préstamos vinculados a oficinas, apartamentos y otros edificios no residenciales había aumentado un 50% en el último trimestre del año pasado a US$2.100 millones. Al mismo tiempo, el banco redujo sus reservas para pérdidas para esos préstamos en US$50 millones a poco menos de US$1.300 millones.
Richard Barkham, economista jefe mundial de la inmobiliaria comercial CBRE, afirmó que, en el sector, "cualquier descenso de las provisiones . . sería fundamentalmente un comportamiento equivocado". Según sus estimaciones, en los próximos cinco años los bancos podrían perder hasta US$60.000 millones en préstamos inmobiliarios comerciales de dudoso cobro, aproximadamente el doble de los US$31.000 millones que tienen reservados para este tipo de pérdidas, según BankRegData.
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