Un alza entre 10% y 21% registraron los precios de arriendo en los strip centers de Santiago, según el reporte al cierre de 2013 de Colliers International. “Los precios promedios del mercado para ambos pisos van al alza, principalmente debido a la escasez de terrenos para desarrollar este tipo de proyectos y la baja disponibilidad en el sector oriente de Santiago donde es bastante exitoso este formato”, señala el documento.
Por lo mismo, las tiendas ubicadas en el primer piso registraron un alza en el valor de arriendo de un 10%, pasando de 0,69 UF/m2 con el que cerró al primer semestre del año pasado a 0,76 UF/m2. Para el caso de locales en el segundo nivel, el aumento fue de 21%, donde se incrementó el valor desde 0,42 UF/m2 a 0,51 UF/m2.
Jaime Araya, managing director de Colliers Chile señala que los precios han manifestado este ajuste al alza, en particular en la zona nororiente, pues es donde “se consolidan las marcas y franquicias compatibles con este tipo de formatos”. Además, explica que debido a que la lógica de renta implica un arriendo fijo y un variable, “las alzas son efecto del mayor peso que progresivamente ha adquirido el variable, abriendo espacio a mayores cobros, manteniendo la rentabilidad de los locatarios y aumentando la de los desarrolladores”. Otro factor que influye, además de la creciente escasez de terrenos y es de locales para la expansión de las mismas franquicias, manifestando disposición a pagar un poco más, dice el ejecutivo.“Dado que estos factores se mantendrán, en especial el segundo punto, es esperable que los precios puedan mantener tendencia al alza, aunque en forma más moderada”, anticipa Araya.
El cierre de 2013
Según el reporte de Colliers, durante el segundo semestre sólo ingresó un proyecto ubicado en Vitacura, que aportó 4.317 m2. Este número está lejos de los cinco proyectos que se esperaba que debutaran durante la segunda mitad del año pasado.
En el consolidado, durante 2013 el total de ingresos fue de 16.064 m2, lo que corresponde a un 18% más que la de 2012 (ver gráfico). Entre enero y junio, ingresaron siete nuevos strip centers, con una superficie total de más de 11.000 m² de superficie útil, distribuida en todos los submercados. Esta cifra triplica la superficie ingresada en igual periodo del 2012, y equivale al 90% del total producido el año anterior.
Con todo, la tasa de vacancia al cierre del año tuvo una leve baja de 0,29 puntos porcentuales, ubicándose en 5,31% (lo que se traduce en 7.351 m2 disponibles), si lo comparamos con la tasa del primer semestre del 2013 (5,6%). “Al analizar los submercados destacan las zonas con mayor participación de mercado, como el sector Norte y Norponiente con tasas de vacancias menores al 4%, en contraste con el sector Sur / Poniente con una tasa de 22,97%”, señala el reporte.
Nuevas zonas de desarrollo
Para este año se espera el ingreso de siete strip centers. De éstos, cuatro están emplazados en la zona nororiente, distribuidos en las comunas de La Reina, Lo Barnechea, Vitacura y Las Condes. Tres de éstos son desarrollados por Inversiones Urbanas, emplazados en El Gabino con Av. Padre Alfredo Arteaga, en Lo Barnechea; en Av. Santa María 6736, Vitacura y en Av. La Plaza 1250, en Las Condes; mientras que el cuarto corresponde a otro desarrollador.
Los otros proyectos se distribuyen individualmente en los sectores centro (en San Miguel); Norte (Huechuraba), del Grupo Villa, en Av. Pedro Fontova 7111; y en la zona Sur (San Bernardo), un desarrollo del Grupo Patio, en Camino Nos Los Morros 501.
La ubicación de los nuevos proyectos confirma la tendencia de desarrollo del mercado, “fortaleciendo la dinámica de concentración que hasta ahora manifiesta el inventario existente, con énfasis en la zona nororiente, pero se mantiene aunque con menor volumen una distribución de iniciativas en otros submercados”, dice Araya.
Según el reporte del cierre de 2013, la zona nororiente concentra un 37,3% de la oferta –que sube desde el 35,4% que tenía al término del primer semestre-; seguido del sector norte (19,9%), suroriente (16,5%), centro (14,6%) y sur/poniente (11,8%).
El ejecutivo explica que esta tendencia en los emplazamientos se debe a “los aspectos detonantes en la distribución de nuevos proyectos, que se funda tanto en la capacidad adquisitiva de los hogares en el entorno, como en la fuerte dependencia del vehículo privado como medio de transporte y en la existencia de paños atractivos en rutas de acceso a zonas de expansión residencial”. Por lo mismo, agrega, “comunas como Lo Barnechea y Las Condes al oriente aún cuentan con amplios paños para desarrollo en perfiles socioeconómicos altos”, lo que sustenta que esta zona siga viendo nuevos proyectos.
En todo caso, Araya explica que “los mismos factores, aunque matizados a perfiles medios altos, irán adquiriendo mayor peso en comunas periféricas en zona sur y poniente, como San Bernardo y Maipú”.
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