El mercado inmobiliario continúa convocando a la AGF Independencia Internacional, que este lunes anunció el lanzamiento de un nuevo fondo de inversión en Estados Unidos, específicamente en el "Sun Belt" o "Cinturón del sol", que son las ciudades que se caracterizan por su buen clima y cruzan la Costa Este a la Costa Oeste de dicho país.
El fondo en cuestión se llama “Independencia Real Estate Opportunities Fund”, cuyo foco se centra en activos industriales y el negocio multifamily de Estados Unidos, y tiene como objetivo recaudar US$ 50 millones entre sus aportantes.
Además de la inversión a través de capital tradicional, el nuevo vehículo invertirá en activos inmobiliarios mediante el mecanismo de capital preferente -préstamos a la estructura de financiamiento de un proyecto-.
“Hoy está tan escaso el financiamiento que uno logra entrar con capital preferente con retornos muy parecidos a los que tiene el dueño del activo, con tasas de 16% o 17%”, destacó el gerente general de Independencia Intencional, Ignacio Ossandón.
“(Los dueños de estos inmuebles) están dispuestos a entregar estos intereses porque su opción B es pasarle el activo a un banco”, sentenció.
Residencial e industrial
La apuesta de Independencia por el sector industrial (será el 40% de la cartera) en el Sun Belt de EEUU, responde a la nueva necesidad de las empresas de tener centros de distribución “lo mejor ubicados posible y cerca de la gente para tratar de bajar el costo de transporte”, explicó Ossandón.
A lo que se suma una fuerte presión por el desarrollo de nuevos centros de bodegaje. “La robotización no se logra con activos que tengan más de 20 años: no tienen un pavimento lo suficientemente liso o no cuentan con la altura lo suficientemente grande como para poder aprovechar toda la capacidad que le da un robot”, ejemplificó.
El gerente de la AGF estimó que en los próximos años, “dos tercios de la infraestructura industrial americana podría quedar obsoleta" si no se realizan modernizaciones.
Por el lado del segmento multifamily, a pesar de que se transformó en uno de los destinos preferidos de los inversionistas y que corresponderá al otro 40% del portafolio del fondo, su sostenibilidad en el es la gran interrogante.
"La renta está llegando a niveles demasiado caros, por lo que hay cierta duda de que si los sueldos van a seguir subiendo para poder seguir soportando ese aumento de la renta", previno. Es por esto que para este segmento la gestora invertirá vía capital preferente.
Finalmente, el 20% restante de la cartera serán invertidos en proyectos de renta comercial o flex -una combinación entre oficinas y espacios industriales-. “Si aparece un strip center con un 70% de descuento, claramente vale la pena ponerle una ficha”, señaló Ossandón.
En tanto, la política de diversificación del fondo no tendrá más del 15% del patrimonio invertido en algún activo, proyectando al menos siete propiedades en cartera.
Las ubicaciones
Por el lado multifamily, la apuesta se centra en el "Cinturón del Sol" del sur de los Estados Unidos. "Están recibiendo migración desde el norte los estados clásicos como Florida, Georgia, North Carolina, South Carolina y Tenessee; pero también consideramos a Texas, Colorado, y Arizona", detalló.
Los mercados que despiertan el interés de Independencia tanto para el negocio residencial como industrial son: Texas, Florida y Georgia. Mientras que el segmento industrial, las zonas preferidas son: California, Pennsylvania y New Jersey, principalmente por sus puertos.
“Por el puerto de Los Ángeles entra el 40% de todas las importaciones de Estados Unidos, por lo que necesitan una capacidad instalada gigante de bodegas para almacenarlas y después llevarlas al resto del país”, apuntó.
A lo anterior, se suma una población urbana potente. “Los Ángeles tiene una población de casi 25 millones de personas, a las que se debe alimentar, proveer de e-commerce, darle todos sus servicios que hacen que se genere una demanda brutal por la parte logística y además tiene una estructura geográfica muy montañosa que hace que no haya mucha tierra", puntualizó Ossandón.
Pero el factor más importante es la escasez de tierra. "Mientras más escasa sea la tierra, más fácil es subir la renta”, explicó el ejecutivo. Es por esto que el fondo evitará posicionarse en el medio oeste de Estados Unidos, por ejemplo, en Chicago, donde "la tierra no se acaba”.
Detalles del fondo
Enfocado a inversionistas privados e institucionales, el fondo tiene como objetivo lograr compromisos por US$ 50 millones. Esto, a través de una serie única de un aporte mínimo de US$ 1 millón por contraparte.
En cuanto a retornos, el vehículo proyecta un 18% bruto y 14% neto de rentabilidad para los inversionistas, con múltiplos del 2,1x bruto y 1,8x neto al cierre de la iniciativa.
Mientras que la comisión fija de administración alcanzará el 1,5%, además de una remuneración variable de 20% en caso de que se supere el 8% de rentabilidad.
El horizonte de inversión de la iniciativa será de cinco años, con dos opciones de extensión de un año cada uno. “Los primeros dos son el período de inversión y esperamos mantener entre tres y cinco años las distintas inversiones que hagamos”, proyectó Ossandón.
El primer cierre del fondo será en 45 días, a partir de este lunes, desde el que “hay hasta un año para seguir levantando más capital durante el período de inversión”, comentó.
Aunque el vehículo aún no posee activos en cartera, proyectan que la primera inversión en capital preferente se cerrará a mediados de agosto, correspondiente a un terreno en Los Ángeles.
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