Una serie de cambios en la industria hotelera se avecinan para los próximos meses. Y es que mientras se espera una fecha para la apertura a bolsa de la cadena nacional Atton, en el mercado ya se empieza a hablar de la nueva apuesta que LarrainVial está haciendo por el sector. Desde mayo pasado, ejecutivos de la entidad han sostenido una serie de reuniones con grandes inversionistas para presentarles su nuevo fondo, que han llamado Fondo de Inversión Hotelero. Son US$ 100 millones que esperan levantar, recursos con los que comprarán tres íconos de la hotelería local: el Ritz Carlton, Crowne Plaza e Intercontinental.
Fuentes conocedoras de las negociaciones señalan que los acuerdos con los tres hoteles se habrían cerrado, por lo que el fondo debiera tener los capitales reunidos a más tardar para fines de julio.
Con todo, aseguran que el 50% de los capitales ya estaría comprometido. Los gestores del proyecto, quienes son los actuales controladores del Intercontinental, pondrán US$ 20 millones, y hay otros
US$ 30 millones que comprometerían otros inversionistas.
Se proyecta que el fondo invierta unos US$ 230 millones, y para completarlos se sumará un financiamiento por US$ 140 millones que ya estaría asegurado.
Sólo el hotel Intercontinental tiene un valor de US$ 112 millones, en tanto el Ritz y Crowne Plaza implicarán un desembolso de
US$ 63 millones y US$ 53 millones, respectivamente.
Para los actuales controladores de los hoteles Ritz y Crowne Plaza el negocio será más que favorable. El fondo de inversión Meridia Capital -que también tiene hoteles en París, México y Brasil- desembolsó US$ 86 millones hace cinco años cuando compró ambos hoteles en Chile, unos US$ 30 millones menos de lo que el fondo de LarrainVial tiene contemplado pagar por ellos.
Hoy en día, Crowne Plaza y Ritz Carlton tienen un EBITDA conjunto de US$ 11 millones, con ventas que fluctúan entre los US$ 40 millones y US$ 45 millones anuales.
En la presentación, la entidad financiera detalla que con el fondo esperan “desarrollar sinergias utilizando operación actual de Intercontinental Santiago como plataforma”, y que aspiran a “consolidar una porción significativa de la oferta hotelera de lujo de Santiago”.
Sin embargo, en el mercado hay algunas dudas. LarrainVial proyecta un tasa de ocupación de 70%, tal como ocurre con los hoteles 5 estrellas en EEUU, algo que a los inversionistas no necesariamente les hace sentido, pues Santiago sería un lugar de paso.
Además, los gestores planean subir en US$ 25 la tarifa diaria de alojamiento, y no incluir los desayunos. Proyectaron que un 40% de los pasajeros en EEUU compran el desayuno en el hotel.
Sumar un cuarto hotel y el apoyo de los gestores
Si bien ya la compra de los tres hoteles estaría cerrada, aún hay un cuarto en análisis que podría sumarse al fondo e, incluso, se habla de un quinto. Eso sí, las nuevas adquisiciones se realizarían en una segunda etapa del fondo e implicarían un aumento de capital.
Fuentes conocedoras de la materia señalan que los target de futuras adquisiciones serían hoteles como el Marriot y, de sobremanera, el W.
De incluirse un cuarto hotel en la cartera de inversiones, la rentabilidad proyectada después de fees (comisión) en un escenario sin crisis internacional pasaría de 12,9% a 14,4%.
En un principio, el fondo partirá como un fondo de inversión privada, pero adoptó el compromiso de hacerlo público en 12 meses para “transar su cuota en la Bolsa de Comercio, de manera de lograr liquidez para el inversionista y una exención del Impuesto a la Ganancia de Capital”.
Por otra parte, en el desarrollo del fondo será clave el equipo encargado de administrar los hoteles. Por ello, el 80% de la sociedad gestora, que además aportará recursos, estará en manos de los actuales socios del hotel Intercontinental: Oscar Biderman, socio fundador y controlador del hotel; Jorge Breitiling, también accionista; y al actual gerente general, Rolando Uauy.
Junto a ellos, estarán los socios de Gamma Capital, boutique de private equity, que tendrán un 20% en la gestora.
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