La oferta de fondos inmobiliarios entre las AGF continúa expandiéndose. Frontal Trust inició un nuevo roadshow para un fondo de renta inmobiliaria enfocado en la industria de la salud en Estados Unidos.
El instrumento comenzó sus operaciones en febrero de 2022 y cuenta con 15 activos adquiridos a un cap rate (tasa de capitalización) promedio de 6,9%, los cuales están distribuidos en ocho estados distintos de EEUU. Según el socio y portfolio manager de Frontal Trust en EEUU, Luis Felipe San Martin, entre los principales activos del fondo se destacan centros de natalidad, urgencia, diálisis, farmacia industrial, oficinas de psiquiatras y psicólogos, clínicas dentales, hospital veterinario, entre otros.
“Este es un tipo de negocio dentro del área de la salud que no es reemplazable por el comercio online. La gente tiene que seguir yendo, son ‘a prueba de Amazon’”, explicó.
“Lo otro, es que son muy resilientes a la pandemia y a choques de salud, porque como lo demostró el Covid-19, si bien muchos negocios quebraron o tuvieron que cerrar temporalmente, el precio de las propiedades relacionadas con la salud fue más estable”, agregó.
Asimismo, indicó que este tipo de activos son a prueba de recesiones, ya que si bien durante estos escenarios las personas dejan de gastar dinero en consumo discrecional, “tienen que seguir gastando en salud porque es prioritario”, dijo San Martín.
El fondo tiene una expectativa de retorno de entre el 11% y 13% anual en dólares en un plazo de cuatro a cinco años. El monto mínimo para invertir directamente desde Chile y el extranjero es de US$ 50 mil y US$ 250 mil, respectivamente.
“El tamaño de la economía solamente del área de la salud en EEUU es del porte de toda la economía alemana. Es un mercado tan profundo que, a diferencia de otros países donde uno necesita diversificación, aquí uno puede hacerlo dentro del mismo área de la salud geográficamente, entre distintos operadores y verticales”, detalló.
Arriendo triple-net
De acuerdo a San Martín, una de las principales características del fondo de inversión, desarrollado en conjunto con la plataforma tecnológica basada en EEUU, Keyway, es que todos sus activos cuentan con contratos de arriendo a largo plazo, conocidos como “triple-net”.
“Son contratos en los que el dueño de la propiedad recibe un arriendo que es neto de mantención, seguros y contribuciones o impuesto a la propiedad. Es lo más parecido a un bono en el mundo inmobiliario, porque uno recibe el mismo monto todos los meses y es el arrendatario -en este caso una corporación- quien tiene que cubrir todos esos gastos”, explicó, indicando que la duración promedio es de 12,4 años.
“En épocas inflacionarias son los seguros y contribuciones los que suben fuerte. Muchas veces el valor de la propiedad y las mantenciones suben más allá de lo esperado, y esos costos los tiene que absorber, en este caso del arrendatario”, añadió.
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