Las Condes, Ñuñoa y Providencia son las comunas con más propiedades DFL-2 en el país

Uno de los nudos en el trámite del proyecto que elimina o restringe una serie de beneficios tributarios son los cambios en los tratamientos especiales que favorecen a la construcción, como la limitación del DFL-2 a solo dos viviendas por persona natural, independiente de la fecha en que se compraron.

La normativa actual establece que los propietarios de viviendas económicas adquiridas hasta 2010 -con una superficie edificada no superior a 140 m2 y cumplan otros requisitos- tienen derecho a beneficios tributarios. Entre estos está la exención del impuesto de timbres y estampillas en la primera transferencia; el no pago del impuesto a las herencias y donaciones; una rebaja del 50% del gravamen a las herencias y donaciones en la segunda transferencia; y que los ingresos por arriendo no son consideradas renta y, por tanto, no pagan impuestos.

Cifras entregadas por el Servicio de Impuestos Internos (SII) ante la consulta de un contribuyente dan cuenta de la ubicación de los inmuebles acogidos al DFL-2 a lo largo del país, como el hecho de que el 40% de las propiedades se concentra en tres comunas de la Región Metropolitana: Las Condes, Ñuñoa y Providencia.

Dentro de las diez principales comunas con roles ligados al DFL-2, ocho son de la Metropolitana, con Valparaíso y Antofagasta siendo las únicas capitales regionales (ver infografía).

El total país equivale a 92.879 propiedades, los que se emplazan en 81 comunas a lo largo del país. Si Las Condes, Ñuñoa y Providencia lideran con miles de bienes raíces, en el otro extremo los antecedentes del SII muestran que gobiernos comunales como Graneros, Melipilla, Penco, Quillota, San Vicente, Santa Juana y Talcahuano cuentan con solo una propiedad registrada con este beneficio.

Los datos, de todas maneras, no explicitan si los titulares de los roles de las propiedades las adquirieron antes o después del 2010, año en que comenzó a restringirse el beneficio para los bienes raíces comprados con posterioridad a dicho ejercicio.

A poner ojo

El socio de Villarroel, Lecaros y Aste, Christian Aste, asegura que es "indudable" que existen contribuyentes con cientos de inmuebles a su nombre que se benefician de las exenciones del DFL-2, pero enfatiza que la ley del 2010 abrió esa puerta al mantener ese tratamiento para las adquisiciones previas a ese año. "Esto cambia a partir de enero de 2022 y seguirá subsistiendo únicamente en favor de las personas naturales, pero por un máximo de dos viviendas".

Álvaro Moraga, socio de Moraga & Cía, señala que si bien el "abuso" de este instrumento terminó a partir de 2010, sí hay un estudio del SII de 2019 que cuantificó que un poco más de 20 contribuyentes eran propietarios de más de 2 mil inmuebles que usaban este régimen.

El abogado de Baker Mckenzie, Cristián Bonacic, señala que esto implicará un cambio para miles de contribuyentes que son pequeños inversionistas: "Los propietarios de tres o más viviendas acogidas a DFL-2 (antes de 2010) tendrán que empezar a declarar rentas, lo cual les impondrá distintas cargas de cumplimiento tributario".

Para Andrés Ossandón, socio del estudio Arteaga Gorziglia, la ausencia de registros contables en este tipo de contribuyentes -y en muchos casos de sus arrendatarios- y la dificultad práctica para una fiscalización efectiva, "podrían ser elementos que lleven a muchos de estos contribuyentes a no reconocer adecuadamente estos ingresos en su declaración de impuestos".

Mientras que Rodrigo Cabrera, de CBC Abogados, plantea que el fin del beneficio a partir de la tercera vivienda "implica un aumento en los costos directos en la mantención de los inmuebles, ya que en algunos casos dejarían de serles aplicables las exenciones o reducciones asociadas al pago de contribuciones".