Bernardo Echeverría: “Si no se resuelven problemas de planificación, no será sostenible el nivel oferta de viviendas en Santiago”

El sector inmobiliario está pasando por un momento que marcará su desarrollo futuro. Bernardo Echeverría, presidente del comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), explica que pese a que los niveles de ventas de casas y departamentos se han estabilizado en buenos niveles –en torno a 36 mil unidades anuales en Santiago-, hay “sombras” que es necesario abordar, porque está en riesgo la accesibilidad a la vivienda.

 ¿Qué hay detrás de esto? El alza que ha tenido el valor del suelo y, por consiguiente, de la vivienda, dando cuenta de las restricciones que hay para concretar proyectos.

- ¿Cómo está el sector inmobiliario hoy?

- Estamos en un momento en que las ventas están relativamente bien, sin existir boom, impulsadas por las tasas de interés, que siguen bajas. Hay financiamiento en condiciones razonables, tanto para el desarrollo de proyectos, como para los compradores. Pero estamos viendo una tendencia alcista en el precio de la vivienda, que en los últimos diez años se ha duplicado en el gran Santiago. Aunque esto no es común en todo el país, ha pasado en otras regiones también.

- ¿Cómo se analiza esta alza?

- La pregunta es si el precio de la vivienda se está moviendo en una relación más o menos acorde al de los ingresos de los chilenos y el problema es que parece haber un desfase entre ambas variables.

Esto se ha traducido en que cada vez se ve mayor porcentaje de inversionistas como compradores de proyectos nuevos, en vez de propietarios finales. Uno podría decir que esto es interesante, porque hay mayor oferta de arriendo, pero ahí también se ve un alza en los precios. Entonces, hay algo que no está funcionando bien.

- ¿Qué problema causa esto?

- Accesibilidad. Si miramos las cifras de la Región Metropolitana, lo más probable es que el mercado esté subofertado, lo que es una presión al alza de precios. Pero, existiendo un potencial de demanda, por qué la oferta no está reaccionando y seguimos con una producción plana.

- ¿Por qué?

- Santiago definió en 1994 el plan regulador metropolitano, donde a través de un conjunto de condiciones se privilegió el crecimiento hacia adentro de la ciudad, al interior del anillo de Américo Vespucio. Concordante con eso, se establecieron un conjunto de áreas para densificar y hacer renovación urbana. Entre 1994 y 2011 el crecimiento se concentró en esa zona, lo que presionó fuertemente a Santiago Centro y sucesivamente fue exportándose a comunas colindantes como Independencia, Quinta Normal, San Miguel, etc.

El problema es que ese diseño de densificación –que vino aparejado con una serie de cambios culturales, como que la gente se fue a vivir a departamentos- ha quedado abandonado en el camino: no se ha ido avanzando en un diseño acorde al proceso que se estaba gatillando.

- ¿Qué hay que hacer entonces?

- Hay que orientar el proceso. No es que todo el interior de la ciudad tenga la misma densidad o altura, pero hay que determinar zonas preferentes de densificación. Esto tiene que hacerse a nivel de gobierno regional. La nueva intendenta (Karla Rubilar) ha declarado que va a poner mucho énfasis en la planificación, pero el trabajo que hay que hacer es enorme, porque además esto ha estado en estos últimos años radicado en los municipios.

- ¿Cómo se relaciona con los problemas que las inmobiliarias tienen en varias comunas?

- Lo que pasó en Estación Central es quizás el caso más radical. Ahí había una planificación muy débil y se produjeron grandes alturas con débil planificación del espacio público. ¿Resultado? Crisis. ¿Qué hizo la comuna? Mover el péndulo hacia el lado contrario, estableciendo una altura de 12 pisos frente a la Alameda y 4 o 5 pisos al interior. Con eso, muere el desarrollo inmobiliario. La comuna requería un equilibrio, pero se obtuvo una rigidez que va a ser difícil de modificar.

Pero Estación Central no fue la única, sino que vino después que otras comunas cerraran las puertas. Cuando el intendente Orrego hizo su denuncia, el 80% de la oferta de viviendas bajo 1.000 UF estaba en esa comuna. Ahora cerramos esa llave y no estamos abriendo otra. El gobierno metropolitano debe buscar la forma de reequilibrar todo esto y redistribuir esa presión que implica levantar del orden de 100 viviendas al día para poder abastecer la oferta que necesita una ciudad como Santiago.

Es necesario anticiparse en este proceso, y no lo estamos haciendo. En Santiago se cerró el anillo exterior, pero además se ha cerrado la oferta por vía normativa en el interior, lo que ha disparado el precio del suelo.

- ¿Qué implicancias podría traer esto?

- Que no es sostenible mantener el nivel de oferta de viviendas en Santiago. Hoy esto se está reflejando, en cierta medida, en el aumento del precio final, porque su principal insumo, el suelo, está siendo más caro, pero lo que no estamos viendo es lo que va a pasar de aquí a cuatro u ocho años más. La falta de oferta no es por falta de paños, sino por el aumento que tienen sus precios.

- ¿Qué tipo de medidas habría evitado esto?

-Planificación. Por ejemplo, que se pusieran reglas para que el desarrollo en torno a los ejes principales de transporte de la capital tuvieran que pasar por el gobierno metropolitano incluyeran densificaciones, lo que habrá que estudiar caso a caso.