Alta concentración de permisos de edificación presionaría a la baja el precio de las viviendas

Luego de tres años de baja, en lo que va de 2017 los permisos de edificación muestran un repunte, especialmente aquellos vinculados a departamentos, que representan cerca del 80% del mercado de viviendas.

A agosto este indicador acumula un incremento de 14% comparado con el mismo período de 2016, con 46.479 unidades de este tipo autorizadas, según el reporte desagregado del Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

Esta expansión augura un incremento en la oferta para los próximos años, considerando que estas autorizaciones tienen hasta 36 meses de vigencia, la que se puede duplicar en caso de que se realicen obras menores.

En este contexto y en caso de que la totalidad de estas unidades efectivamente sea construida, se sumarían a las 70 mil que está previsto entren al mercado al cierre de este ejercicio, con lo cual en los próximos dos años la oferta total podría superar las 180 mil viviendas en altura, según proyecciones de la consultora inmobiliaria Arenas & Cayo.

El gerente de estudios de esta firma, Cristián Gutiérrez, explica que de concretarse esta coyuntura impactaría a la baja el precio de las viviendas y obligaría a las inmobiliarias a ofrecer promociones para incentivar la compra, como pie gratis o meses de gracia.

“El riesgo es que todos se pongan a construir como locos, tal como ocurrió el 2015 por lo del IVA, lo que terminó afectando los precios en 2016”, advierte y agrega que el bajo dinamismo del sector desplazó la entrega de nuevos proyectos, lo que en el mediano plazo implicaría una amenaza de sobrestock.

La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) dio pruebas de esto último en su reporte de ventas al tercer trimestre, donde informó que sólo el 8% de la oferta actual de departamentos está aún sin ejecución, mientras que el 15% está en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones).

Recuperación de la industria

Los expertos coinciden en que 2018 será el punto de inflexión para la industria, que dejará atrás un par de años en negativo. El gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, plantea que el próximo año debería darse un equilibrio entre oferta y demanda.

“La actividad inmobiliaria en general ha ido repuntando, porque la oferta ha crecido muy poco, cerca de 1%, y la venta mejoró mucho más por lo que se espera que se llegue a un equilibrio durante el próximo año, lo que se conoce como los niveles de tendencia, aquellos que se vieron en los años 2013-2014”, asegura el ejecutivo gremial.

La mejora en las expectativas económicas de las personas también influiría en esta recuperación. “Hace un año la perspectiva de las personas era que estaba todo muy complejo, era difícil pensar en un crédito a largo a plazo, eso está cambiando y puede gatillar la activación de los proyectos”, comenta Cristián Gutiérrez.

Este ejecutivo añadió que el análisis de los permisos otorgados muestra que el 62% se concentra en la Región Metropolitana. Le sigue de lejos la Región de Valparaíso, con 12% del total.

“Se puede estar creando un exceso de oferta en Santiago, generando oportunidades de desarrollo en regiones, desde 2014 que los permisos crecen en las mismas proporciones”, concluye el gerente de estudios de Arenas & Cayo.

A inmobiliarias les preocupa revocación de autorizaciones

A pesar de que en las inmobliarias comparten las proyecciones sobre un mejor 2018 y hacen eco de una recuperación en la industria, con un crecimiento de entre 1% y 3%, miran con preocupación los hechos que han desencadenado en la paralización o incluso revocación de algunos permisos de edificación en comunas como Ñuñoa, Las Condes y Estación Central.

"No cabe duda de que las incertidumbres que se produzcan afectan a la industria, así como las complicaciones respecto de los permisos de edificación", comenta el gerente general de Almagro, Enrique Quevedo.

Juicio similar es el de Rafael Burmeister, gerente general de Indesa, quien apunta a que estos sucesos también tienen como resultado que "mayores restricciones encarecen el uso del suelo para la construcción, por lo que se podría dar un aumento en los valores de casas o departamentos tanto de nuevos proyectos como de aquellos que ya están construidos".

Es por estas diferencias que han surgido voces que piden mayor diálogo entre las autoridades y las empresas, con el fin de llegar a la mejor solución para todas las partes involucradas.

"Debe haber reciprocidad en la relación entre la inmobiliaria y el municipio. Para ello, la clave es escucharnos y actuar de forma propositiva, esperamos que por parte de los municipios persista el respeto en los tiempos establecidos en los permisos", comenta Gonzalo Santolaya, gerente general de Deisa.

Desde el gremio inmobiliario también han prendido las alarmas, apuntando a que estas incertidumbres se han convertido en una traba más para el repunte del sector, incluso ahuyentando la posibilidad de entrada a nuevas inversiones.

"Es un tema super complejo para los proyectos en construcción, que tienen la permisología más compleja y más lenta y la certeza jurídica se ha ido perdiendo, lo que posiblemente ha derivado en que la velocidad en el aumento de proyectos no sea la óptima, porque está siendo muy difícil establecer proyectos", dicen.

Positivo cierre del año

Si bien la base de comparación que viene del año anterior es bastante baja, producto del menor dinamismo visto en la industria en el último período, el 2017 ha sido mejor para las inmobiliarias, especialmente en el tercer trimestre, donde las ventas crecieron un 8,2%, según el reporte de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

En el caso particular de Indesa, cuenta su gerente general, el año fue de menor a mayor, registrando una reactivación durante la última parte "por lo que todo indica que las expectativas de crecimiento para 2018 son positivas".

En Almagro, las ventas se han disparado un 20% respecto de 2016 considerando las ventas netas en UF al cierre de septiembre, y con un 5% aproximado de participación de mercado al cierre del mes anterior.

Un tanto más acotado ha sido el devenir en Deisa, donde de todos modos calculan un crecimiento en torno al 6%, impulsados principalmente por los proyectos ubicados en las comunas de Santiago Centro, Ñuñoa y Estación Central.