DF Tax | El atractivo tributario de las inversiones en inmuebles

Paula Madariaga

Aún en tiempos de crisis las inversiones en bienes raíces mantienen algunos beneficios que las hacen atractivas tanto para las personas naturales como para las empresas. En este sentido y desde el punto de vista tributario, vale la pena recordar aquellos puntos en que la ley ha establecido un tratamiento impositivo más favorable a sus rentas por arriendo, venta e incluso para la valorización del patrimonio hereditario que debe considerarse en el pago de un futuro Impuesto de Herencia.

Tratándose de personas naturales, las propiedades acogidas al Decreto con Fuerza de Ley N° 2 están exentas temporalmente del pago de contribuciones de bienes raíces. Además, las rentas derivadas de su arriendo no tributan con el Impuesto Global Complementario. Los mencionados beneficios se restringen a dos unidades por persona para aquellos inmuebles adquiridos con posterioridad al año 2010.

Asimismo, la utilidad en la venta de un inmueble, adquiridos con posterioridad al año 2004, obtenida por una persona natural que no haya asignado el inmueble a una empresa individual no tributará en la medida que haya transcurrido más de un año entre la venta y la adquisición, se venda a un no relacionado y la utilidad obtenida por enajenaciones de inmuebles (incluido el de la venta respectiva) no supere las 8.000 unidades de fomento.

Por su parte, las empresas que tributan con el Impuesto de Primera Categoría, sea bajo el régimen semi-integrado o bajo el régimen PYME también pueden rebajar su carga tributaria anual si invierten en inmuebles. En ambos regímenes, si las ventas de la empresa no superan las 100.000 unidades de fomento como promedio en los últimos 3 períodos anteriores a la inversión, los inmuebles que adquieran se podrán depreciar reduciendo a 1/10 la vida útil asignada al bien por el SII, quedando entonces con una vida útil de 5 años en la generalidad de los casos. Además, las empresas PYME que llevan contabilidad simplificada reconocerán el valor de la inversión como gasto en un 100% en el año en que ésta se materializa.

Adicionalmente, las sociedades domiciliadas o residentes en el exterior que sean controladas por entidades chilenas y que inviertan en inmuebles, podrían eximirse de las normas que obligan a estas últimas a reconocer la utilidad que se produzca por sus inversiones en el extranjero en el mismo ejercicio en que se genera. Así, no se reconocerán localmente las rentas de entidades controladas sino hasta el momento en que se perciban, siempre que la empresa extranjera tenga por giro o actividad principal la explotación de bienes raíces situados en el país donde ésta sea residente.

Finalmente, en el ámbito hereditario es importante destacar que los inmuebles de propiedad de personas naturales se valorizan según su avalúo fiscal y no al valor de mercado para determinar el monto del Impuesto a las Herencias y Donaciones que corresponda pagar a cada heredero o legatario. El avalúo fiscal también se mantiene para determinar el valor de las participaciones del causante en sociedades de personas ya que éstas se valorizan considerando los bienes que poseen.

En definitiva, la compra de bienes raíces puede presentar ventajas que van más allá de la plusvalía de la propiedad, siendo el ahorro tributario legalmente permitido uno de los aspectos a evaluar para decidir si resulta una buena opción de inversión.